基本上不考虑房屋升值和拆迁补偿

2018-11-18来源:admin围观:168次

  “小产权房”是民间对于市场商品房之外房子的简单统称,包括村民在宅基地上建设的房屋、村集体统一建设的房子、违建房等。这些小产权房有一个统一的特点:国家法律禁止其在市场上流通交易,也无法在不动产登记中心办理过户登记。但随着一线城市房价飙升,普通工薪阶层单凭自身努力很难买得起商品房,于是很多人冒着竹篮打水一场空的巨大风险,铤而走险购买小产权房,也促成了一个庞大的市场。

  关于小产权房买卖纠纷,深圳法院的典型判法是:“小产权房”买卖合同无效;相互返还房屋、返还购房款及利息;买方实际占有使用了房屋的,根据情况支付卖方房屋占有使用费。至于房屋升值部分以及房屋因征收补偿,买方请求不予支持。

  2016年深圳市宝安区人民法院审理的(2016)粤0306民初3566号案子便是如此,法院认为,在无证据证明双方签订的《房屋转让协议书》中约定的房屋具备合法有效的报建手续,且行政主管部门已经对涉案房屋的权属作出处理决定的情况下,原、被告签订的《房屋转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定,应认定为无效合同。本案中,由于无法证明买方实际占有使用涉案房屋,故房屋占有使用费的请求不予支持。卖方返还买方房屋转让款项以及利息。

  然而在2017年4月26日,深圳市中级人民法院对(2016)粤03民终22009号案作出判决,认定本案小产权房买卖合同有效。

  法院认定事实:1993年8月,深圳市宝安区人民政府向黄XX核发了粤房字第XXXX号房屋所有权证,确认坐落于深圳市宝安三十五区X栋X座X路X的住宅楼一栋所有权人为黄XX。1998年10月10日,黄XX与吴X签订《转让房屋合同书》,约定因本栋楼属于自建房,房地产权证不能转交吴X,在政策允许房产过户时,黄XX要积极协助吴X办理产权证。

  一审法院认为,本案房屋属于有产权证的合法房产,当事人自愿买卖,没有违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在合同无效的其他情形。黄XX诉请确认合同无效,吴X返还房产并支付房屋使用费,均没有法律依据,不予支持。

  二审中院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局致函,查询涉案房屋所在地块土地性质。该局于2017年3月14日以深规土宝函【2017】329号复函,内容为:“涉案房屋位于宝安35区,属原深圳市规划局一九八一年十月二十二日核发的城地批字第00189号《国家建设征地土地通知书》范围;我局档案系统中未查询到该地块的相关征地补偿资料。2004年,深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,其第二条:根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”

  故中院认为,根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄XX与吴X签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,黄XX请求确认合同无效的上诉理由不能成立,本院不予支持,裁定驳回上诉。

  上引案例中,涉案的房产是自建房,有合法的报建手续,其房产证是整栋楼的房产证,黄XX是将这栋楼其中的一间房卖给吴X,该房间暂时无法办理产权证。合同有效并不意味着能够继续履行,深圳中院驳回的是确认合同无效的请求,本案原告即卖方诉请要求确认买卖合同无效而并未提出无法履行买卖合同而解除合同的请求。

  大家看到今年深圳法院有两个小产权房买卖合同被判有效的案例,就认为小产权房买卖合同有效是个趋势,这是以偏概全的误读。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师认为: 深圳最近两个所谓小产权买卖合同有效的案例一个是南山法院的绿本转红本强制执行案,一个是宝安法院的购买自建房的买卖合同有效案。前一案涉案房产的性质是全成本微利房,有绿本房产证,这类政策性福利房在深圳符合一定条件后可以办理红本产权证。后一案涉案房产有报建手续,有政府颁发的房产证,深圳农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有,不属于违反法律、行政法规的强制性规定禁止转让的房屋,所以其买卖合同因此有效。

  对于那些没有合法报建手续、产权证明的小产权房买卖纠纷,深圳及至全国法院的做法依然是认定无效。

  深圳中院在2016年10月17日对(2016)粤03民终14491号案的裁决理由为,涉案房屋没有合法的报建手续,虽已经申报历史遗留违法建筑,但至今尚无行政主管部门的处理结果,在行政主管部门对涉案房屋如何处理尚不明确的情况下,叶XX起诉请求确认涉案房屋买卖合同无效并返还涉案房屋,超出人民法院受理民事诉讼的范围。当事人应当在行政主管部门对涉案房屋作出处理后再另行起诉。

  深圳中院在2017年12月27日对(2017)粤03民终22535号案的裁决理由也类似,法院认为:涉案房屋虽然办理了《建筑许可证》,但并未办理房屋产权登记,曾XX在本案中并未提交充分证据证明涉案房屋的建成时间、建设工程是否符合《建筑许可证》。一审法院认为曾XX并未举证证明涉案房屋为合法建筑,在相关行政主管部门对涉案房屋进行行政确权前,应当驳回起诉,一审法院处理正确。

  所以深圳地区法院的做法颇为谨慎,将那些没有合法报建手续、没有产权证明的小产权房的纠纷交给行政部门先行处理,至于行政部门何时能够确权,则不是法院考虑的事情了。

  笔者检索了部分地区关于小产权房纠纷的处理方法,如下:

  一、是否需要返还购房款利息

  广州市花都区人民法院审理的(2016)粤0114民初4593号案,不同之处在于卖方是否需要返还购房款的利息,法院认为因合同无效且双方均有过错,买方主张卖方返还购房款利息无依据。韶关市武江区人民法院审理的(2016)粤0203民初2230号案亦是如此。

  二、是否法院受案范围

  部分地方则对小产权房买卖纠纷不予受理,在陕西省高级人民法院审理的(2016)陕民申245号案中,法院认为涉案房屋现仍未取得房屋产权证书,属“小产权房”。根据当前政策,国家对“小产权房”尚不允许进入市场交易。故该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围,陕西省高级人民法院裁定驳回再审申请。

  三、持回避态度

  河北省高级人民法院审理的(2016)冀民申1073号案,法院认为再审申请人之父周XX在世时与村委会签订《购高层住宅楼协议书》后取得包括争议房产的楼房,后周XX将涉案房产卖给方XX,方XX支付了合理价款,并经村委会同意;此后该楼房经人民法院确权为周XX、贾XX、周X珍及周X玲共有,现再审申请人以周XX无单独处分权为由要求确认周XX与方XX所签订房屋买卖合同无效,原审对其请求不予支持并无不当;对于再审申请人所提出“小产权房”买卖效力问题,但该房屋买卖合同为当事人真实意思表示,且我国对“小产权房”的相关法律规定尚未出台,该买卖合同并未违反法律或行政法规规定的效力性强制性规定,故对其该主张不予支持。

  四、衡平双方当事人利益,突出诚实信用原则

  江苏省高级人民法院的处理方法则颇为特殊,在(2015)苏审二民申字第02455号案中,法院认为,《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效,缔约双方基于无效协议取得的利益本应返还,但考虑到农村房产交易的实际情况,房屋的买受人已实际使用讼争房屋多年,返还房屋有违诚实信用原则和经济原则,故买方可以继续使用讼争房产,二审判决驳回卖方返还房屋的诉讼请求并无不当,故裁定驳回卖方的再审申请。

  广东省高级人民法院的再审(2015)粤高法民一申字第261号案中,法院认为,王XX与吴XX、黎XX于1994年12月30日签订的《合资建房协议》,名为合资建房,实为农户自建小产权房买卖,因王XX并非涉案房屋所属农村集体经济组织成员,《合资建房协议》无效。根据本案查明的事实,双方在签订协议后,王XX将涉案房屋转手,现房屋经多次转手至案外人张某;此后,涉案房屋一直由张某占有使用至今。王XX丧失对房屋的使用控制非因吴XX、黎XX之过错。虽依据合同法之规定,因无效合同而取得的财产应当予以返还,但王XX在自身无法履行返还房屋义务的情况下,以合同无效为由诉请吴XX、黎XX返还13.8万元的购房款有违诚实信用及公平原则。二审法院认定《合资建房协议》无效,但在王建生无法向吴XX、黎XX返还涉案房屋的情况下,对王XX要求单方返还购房款及房屋装修损失的诉请不予支持,并无不当。

  广东省广州市中级人民法院在(2016)粤01民终4260号的判决中参考了北京的相关做法,即《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》中“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则。

  2009年7月,北京市高院民一庭《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确立了“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则。

  2014年12月19日北京市第二中级人民法院民一庭发布农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研,其中,北京市二中院曾于2010年5月就《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》的适用范围征询过高民的意见,得到的答复为:房山法院所请示的案件具有一定的特殊性,即房屋所在地在数年甚至十数年间都不会发生拆迁,且纠纷成因系买受人为谋求高额补偿主动起诉要求确认买卖合同无效。故一般只有在买受人主动就合同效力问题提起诉讼的情况下,才需审查当地是否已具有拆迁的现实可能性;对于多数出卖人反悔的案件,在处理时仍应坚持《会议纪要》的基本精神及画家村判例确定的处理原则,即对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。

  虽然深圳所有土地性质均为国有,但流转方面仍有限制,土地在城市更新时进行流转,深圳的情况比较特殊,小产权房市场庞大,存在大量没有合法报建手续、产权证明的小产权房的买卖纠纷,法院处理方式多样,有的法院受理但仅限于双方各自返还财产,有的法院以行政机关处理前置为由不予受理或驳回起诉,基本上不考虑房屋升值和拆迁补偿,当事人的利益很难平衡。

  笔者倾向于北京法院的做法,广州市中院在判决中借鉴了北京市法院的做法,在利益冲突中,能够综合各项因素,平衡当事人的利益。

  (你若盛开,蝴蝶自来)

  丹柱法律团队主要成员简介:

  颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

  刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师,丹柱法律团队创始人,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

  曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

  李瑶 江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。

  陈奇俊 广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件,精通粤语、潮汕话和客家话,拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效,崇信细节成就专业,专业助力成功。

  吴泽人 广东诚公律师事务所律师助理,华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户,尽最大努力维护当事人的合法权益。

  楚平 广东诚公律师事务所律师助理,曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习,有一定的法律实践经验。对待工作认真负责,本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。