依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序

2019-02-04来源:admin围观:66次

  抓法治建设,坚持依法办事,完善法规制度,加大执法力度,依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序。

  房价居高不下,不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨,不少卖家撕毁合同,买卖双方对簿公堂。

  然而记者发现,小产权房买卖合同纠纷,多种案例判决结果和判定依据均各不相同。

  在郑州,小产权房买卖合同是否有效?郑州一名法官介绍,目前郑州多按照“协议有效”处理,认可买房者的使用权、收益权。

  2010年1月,北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生,双方签订《房屋买卖协议》。今年10月,阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。

  小产权房不能买卖,与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定,因此,协议属于无效合同。

  对方之所以起诉,是因为现在房价飙升,觉得亏了,才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。

  北京市门头沟区人民法院:本案中,《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。

  我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台,双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定,对阴女士“合同无效”的诉讼请求,法院不予支持。

  2004年5月,房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后,这套房子被当年的卖主占据。

  占据房屋,并在对方起诉时提出反诉,要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。

  郑州市惠济区人民法院:此案涉及小产权房,卖主并不是该村村民,双方签订的合同无效,判处卖主返还房先生15万元购房款。

  法律规定,集体土地上的小产权房,不能办理房屋产权过户手续,其买卖行为并不受法律保护。

  2002年7月,画家李玉兰与农民马海涛签订协议,约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。

  北京市通州区人民法院:违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋,马海涛给付其补偿款93808元。

  李玉兰是居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员住房,故判决双方合同无效。

  郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为,案件一,法院认定合同有效的判决很合适。

  “虽然房子暂无产权,买房者仍具有使用权和收益权,可以用来自住或者出租。”他认为,房屋的产权或性质并没有改变。

  他表示,郑州现在不会出现这样的问题,“郑州一般的做法是认定合同有效,买房人有使用权、收益权,不涉及房屋产权。”

  “小产权房出现合同纠纷,都是房价上涨闹的。”他说,如果房价不涨,原房主也不会找事,“不能助长这种不诚信行为。”

  郑州大学法学副教授、北学博士许桂敏则表示,她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。

  她分析,这次法院的判决,是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上,否则无效。

  “小产权房不合法,合同肯定无效。就好像买卖毒品,即使合同是真实意思的表述也不合法,因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。

  “这种案件处理不好,容易激发社会矛盾。”她认为,法院的判决可能考虑了社会稳定的因素,保护了弱势方。

  许桂敏认为,小产权房买卖案件“同案不同判”,原因是没有可以普遍使用的法律依据。

  “司法机关应对小产权房进行定性,或予以明确的司法解释,建立准则,才能解决难题。不然,判案只能依靠法官个人的认知理解,风险很大。”她说。

  如果法律明确小产权房买卖合同无效,会不会出现大批原房主“否认合同”的现象?

  “只要小产权房没有确权,即使把房子要回来,也没有人敢接手,反而杜绝了小产权房买卖。”她认为,大多数房主不会这样做。

  2010年,小吴通过中介,看中了一套两居室的房子,卖房者表示,房子次年3月份满5年,按照规定需另缴5.5%的营业税。

  如果满5年后办理过户手续,不仅能省不少税费,还可以省掉1%的个税。考虑再三,小吴同意了。

  过完年,二手房价格看涨,卖房者便提出取消合同,后经过调解,卖房者双倍返还小吴的定金。小吴看似没有损失,可是房价在上涨,人民币在贬值,损失肯定是有的。

  今年10月份,市民夏先生通过中介看中一套170多平方米房子,总价200万元。因为银行贷款一个月后才到,夏先生与业主协商,准备提前装修房子。

  交完120万元首付款一个月后,他到房管局办理过户手续,却怎么也联系不上业主。经查询发现,他买的这套房子已因经济纠纷被法院查封,即将拍卖。

  

  无奈,夏先生只好到法院起诉卖房者“涉嫌诈骗”,才发现卖房者欠了300多万元外债,房子价值还不够抵债。

  案例1:这种情况常出现于市场回暖时。这种钻法律空子的做法,看似占了便宜,一旦出现纠纷,权益不能保障。

  案例2:过户手续应按照政策规定进行,不然极易受骗。如果买房者把首付款打到房管局指定的资金监管账户上,就安全多了。