法官解读房子买卖纠纷 小产权房最好别买

2019-02-07来源:admin围观:126次

  随着郑州房地产市场的升温,特别是二手房买卖的升温,房屋买卖合同纠纷案件也逐年多了起来。仅今年1月至7月,郑州市金水区人民法院受理的房屋买卖纠纷案件就达160余起。

  昨日,郑州市中级人民法院组织了民事审判庭法官、郑州市房产管理局工作人员,共同探讨了房地产买卖合同纠纷案件的审判问题。

  今年1月,家住郑州市农业路的陈名海(化名)把自己的一套商品房卖了,价格为每平方米3600元。与买房人签订了购房合同后,他收到了购房款。

  由于房产证上只有陈名海一个人的名字,他很顺利地与买房人办理了房产过户手续,买房人也拿到了房产证。

  但是这一切,陈名海的妻子一直都蒙在鼓里,得知老公把房子卖了,她表示强烈反对,并把老公和买房人一起告上了法庭,请求法庭认定该购房合同无效。

  郑州市中级人民法院法官毕传武、刘勇认为,按照上述情况,这种购房合同是有效的。两位法官认为,案件的关键点,在于房产证上到底是几个名字。

  如果房产证上是夫妻两个人的名字,那么情况就很简单,卖房需要两个人的签名,否则协议无效。不是两人签订购房合同,就无法过户,买房人也拿不到房产证,这种情况引发的官司较少。

  目前,虽房屋是夫妻共有财产,但房产证上只有一个名字的现象较普遍,引发的购房合同纠纷也很多。假如买房人与夫妻一方恶意串通,合同属于无效。

  毕传武、刘勇两位法官认为,在审判实践中,法律保护善意购买人的权益,以促进商品流通。只要没有证据证明买房人和夫妻一方在恶意串通、损害共有人合法权益,那么法院就可以认定买房人是善意的,应当确认买卖关系成立有效。

  郑州市民黄福汉(化名)决定2007年10月结婚,受经济条件限制,他决定买一套价格稍低的二手房。

  去年5月,他看中了郑州市经三路北段某机关单位的一套集资房,单价为每平方米3200元。但是让黄福汉放心不下的是,卖房人表示这套房是单位的集资房,现在还没有办理房产证。卖房人许诺房产证很快就能办下来。

  由于急着买房子,黄福汉也没有考虑太多,便与卖房人签订了房屋买卖合同,支付了购房款。

  过了一年多,房产证还是没有办下来。可让黄福汉意想不到的是,今年5月,卖房人突然将他诉至法院,以房屋没有办理房产证、产权没有变更为由,要求法院认定购房合同无效。

  黄福汉急了:一年多来,经三路一带房价暴涨,已经从原来的每平方米3200元涨到4000多元了,如果合同无效,那么自己会蒙受很大的损失。

  郑州市中级人民法院民一庭法官闫明、刘文辉认为,买卖合同属于债权契约,房产过户则属于所有权转移,是两个不同的概念,应该合理、有效地区分开来。

  两位法官说,法律鼓励交易和诚实信用,在不损害他人利益的情况下,应尽量尊重当事人签订的合同。尊重合同,是为了打击部分人的投机炒房行为,保护了买房人的合法权益。

  但是,认定购房合同有效,判决结果的履行会遇到一系列问题。虽然买房人得到了合同有效的判决,但房屋的所有权并没有转移,也就是说,买房人想拿到房产证还是很困难,需要卖房人的协助。

  小产权房便宜,是不争的事实。然而,购买小产权房有诸多不确定性,市民还是应当心。

  去年9月,大学毕业不久的陈紫月(化名)依靠家人的资助,在郑州市惠济区某小区购买了一套“小产权房”,价格每平方米2000元,远比附近的楼盘低。

  可是今年6月,陈紫月所在的小区突然传出消息,说是这个小区很可能会拆迁,由于未办理房产证,她可能一分钱的补偿也得不到。

  “十几万元难道这么打了水漂?”陈紫月决定向法院起诉,要求认定购房合同无效,要求退款。

  而卖房人的态度很坚决:“房子是你当初要买的,合同也签了,不可能想反悔就反悔。”

  郑州市中级人民法院民一庭法官闫明、刘文辉认为,在农村集体所有土地及宅基地上建设的房屋,根据法律规定不能取得房产证。

  两位法官表示,结合近期即将生效的《物权法》,宅基地使用权是一种不完整和受限制的所有权,那么上面盖的房子也不是完整的所有权。只要是非集体组织成员或是城市居民,均不得享用集体组织的宅基地使用权。房子不是空中楼阁,如果房屋买卖合同有效,那么房子下面的宅基地也随之转让了,这可能导致农村土地的大规模流失。

  闫明、刘文辉两位法官表示,相关当事人之间所签订的“小产权房”、“宅基地房”买卖合同依法应认定无效。

  两位法官的观点得到了房管部门的印证,郑州市房地产管理局法规处副处长黄海涛表示,对于“小产权房”和都市村庄的房屋,因不能办理房产证,房管局明确告知公众不要购买。

  郑州某公司经理白海涛(化名)手中有一套房屋,房子是按揭的,已经抵押给银行了,产权证正本也由银行执管。

  去年8月,由于想换一套地段更好的房子,白海涛便张贴告示,表示要出售这套房屋。

  郑州市民孙勇(化名)很快找上门来,提出想买这套房子。双方签订了《房屋买卖合同》,签订合同后,孙勇向白海涛支付了房款。

  可就在双方办理过户手续之前,白海涛看中的房子突然涨价,自己所住房子的价格也是一路飙升,他突然不想卖了。然而,孙勇认为,合同签了,钱也已经付了,白海涛没有理由不卖房子。

  协商无果后,白海涛把孙勇诉至法庭,以卖房行为未告知抵押权人(银行)为由,要求法庭认定房屋转让行为无效。

  郑州市中级人民法院民一庭法官钟晓奇说,在目前的二手房交易中,按揭房交易占绝大多数。交易过程很简单,先还清银行贷款,把楼赎回来,然后到房管部门办理过户手续。换言之,没有还清银行贷款,就不能过户。所以签订房屋买卖合同时,没有必要通知银行。

  还有一种情况,就是购买按揭房时,房屋还没有办理房产证,这时签订的合同有效吗?

  钟晓奇法官认为,按照即将实行的《物权法》规定,未办理物权登记的,不影响合同效力。如果认定没有办理物权登记的购房合同无效,那么只会纵容违约一方,守约方的合法权益就得不到保障。