同时部分银行存在利率高位回落

2019-02-26来源:admin围观:123次

  业内人士表示,近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注,楼市调控政策以及相关信贷政策预计将持续收紧。

  融360发布的最新数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨。首套房贷利率虽然仍在上涨,但在近段时间已经有些乏力,下调房贷利率的银行数量明显增多。

  对比数据发现,现在的房贷利率水平虽然不及历史高点,但涨幅已经较高。机构认为,随着房地产市场转凉、资金面稍显宽松,房贷利率水平可能会在今年年底见顶,整体趋于稳定。

  在严厉调控之下,降温潮蔓延的城市越来越多。北京、上海、浙江杭州、江苏南京、浙江温州等城市,房地产库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,库存消化速度明显放缓。以杭州为例,此前新房购买“一号难求”的情形不再,取而代之的是,频频发生的“流摇”现象,房市已经逐渐从“不愁卖”过渡到“卖不动”。

  楼市降温之下,有媒体近日报道称,部分城市房贷利率有下调迹象,这被视为房贷政策松动的信号。不过,根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》,10月全国房贷利率方面,首套房及二套房贷款利率平均值保持上升,涨幅持平上月。

  融360最新发布的报告显示,今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

  而在2018年10月在全国35个城市533家银行中,有27家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比5.07%,较上月增加10家银行分(支)行;有19家银行分(支)行下调利率,利率高位回调银行数量增加16家;有486家银行分(支)行首套房贷款利率,占比91.18%。

  据融360监测数据显示,一线城市利率小幅波动,二线月北上广深一线%区间,北京首套房贷款平均利率为5.47%,较上月下调2基点;上海为5.19%,较上月持平;广州为5.72%,较上月下调1基点;深圳为5.62%,较上月持平。

  2018年10月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.19%、福建厦门5.39%、云南昆明5.39%、辽宁大连5.44%、新疆乌鲁木齐5.44%、北京5.47%、福建福州5.49%、山西太原5.49%、海南海口5.58%、重庆5.62%。

  融360分析师表示,2018年10月份,全国首套房贷款平均利率上涨1基点,涨幅保持较低水平。本月上调利率银行数量较上月增多,同时部分银行存在利率高位回落,整体平均利率保持低幅上涨,未来保持平稳可能性增大。

  虽然首套房贷利率仍在上涨,但环比涨幅已经回落,且下调贷款利率的银行数量明显增多。据了解,北京、深圳、南京、杭州等多地都有银行下调房贷利率。

  中信建投称,2011年的综合房贷利率最高为近7.50%,2014年为7.00%,分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低,为4.9%,因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值,至今年10月,首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%。

  不过,虽然房贷利率出现了较大幅度上涨,但与历史数据对比不算高。房贷利率逐渐平稳,既与房地产市场趋冷有关,也受到整个资金面的影响。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,房地产市场降温过快会对整个宏观经济运行造成影响,因此需要在房贷利率市场给予一定刺激。同时,受央行多次降低存款准备金率等因素影响,货币市场宽松信号比较明显,这也抑制了房贷利率继续上涨。

  对于未来走势,中信建投研究认为,对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现,房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。今年以来,10年期国债收益率峰值出现在1月份,考虑到整体流动性宽松趋势明确,个人住房贷款利率的上行空间已经有限,对应峰值可能在年内出现。

  谢逸枫表示,首套房贷利率还有回调的可能,到明年年初,下调幅度或达5%-10%,如果房地产市场降温过快,二套房贷利率也有下降的可能。房贷利率的变化在不同城市的表现也会不同,房价上涨压力过大的城市,回调空间较小,尚未完成去库存的三四线城市则有更大的调整空间。

  最新发布的中国人民银行《中国金融稳定报告(2018)》专门辟出“住户部门债务分析”一章节来对居民加杠杆现象进行阐述,凸显监管部门对于这一问题的关切。该报告称,我国居民购房存在违规加杠杆情况。2017年短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象的出现,部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

  中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析称,我国居民杠杆率从国际比较来看不算很高,但近几年上升速度很快,其中居民住房贷款的增长起到了很大的助推作用。

  从去年开始,在多个监管部门的政策调控下,银行一直执行较紧的房贷政策,而银行房贷增量也出现一定幅度下降。央行日前公布的数据显示,截至9月末,我国个人住房贷款余额为24.88万亿元,同比增长17.9%,增速比去年末回落4.3个百分点。业内人士预计,从紧的政策走势不会发生变化。

  董希淼表示,下一步,应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性,但切勿让货币政策滑向宽松,以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时,进一步完善住房保障体系,尽快形成中低价位普通住房的有效供应,加快廉租房、公租房等建设。(庞无忌、张莫)