那么和具体城市小产权的政策有关

2019-03-14来源:admin围观:84次

  23日下午,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。在向全国人大常委会作草案说明时,自然资源部部长陆昊表示,按照党中央、国务院统一部署, 原国土资源部在总结改革试点经验的基础上起草了土地管理法修正案(征求意见稿),向社会公开征求了意见,于2017年8月报送国务院。

  其中,在集体经营性建设用地入市方面,《草案》修改了入市的条件。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务;相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。

  此次全国人大常委会针对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中,对建设用地的使用给予了新的政策调整,或者说是放宽的政策内容。实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。

  实际上在2018年年初,全国国土资源工作会议就提出,将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论,即除了地方政府以外,其他供给者应该是谁呢?这个讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织,或者说村委会的概念。所以这次全国人大的讨论和修正,实际上和全国年初的国土资源会议有关,充分体现了用地制度的大变革和大创新。

  此次政策规定,对于集体建设用地来说,若是本身规划是工业和商业,那么就允许此类土地采用出让、出租的方式进行使用。过去此类土地是需要通过征地等方式,即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在此类约束减少,自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。

  类似土地要入市,是有约束的,即原有规划为住宅使用用途的土地,是不允许直接出让的,换而言之,农村宅基地用地市场依然是比较严厉的,同时类似政策也说明,此次政策和小产权住房的政策是不一样的,即小产权住房的政策依然是严厉的,没有松动迹象,更多的还是规划为工业和商业的农村集体建设用地。

  此次政策预计是为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。实际上当前租赁市场的用地还是面临很多压力的。很多大城市的供地力度是不大的。要在2020年形成相对好的租赁市场,实际上类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加,这有助于扩大租赁用地来源,进而形成更好的租赁市场发展条件。而对于其他领域来说,未来或也有改革的导向。

  类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的,尤其是一二线城市和部分三四线城市,类似城市供地市场将快速打开,在增加供地规模的同时,也有助于推进住房制度的进一步发展。而针对当前政策调整,相关开发商需要积极筹划策略,尤其是研究很多省会城市的用地政策新动向。

  针对此类政策,当前市场关注的问题主要有四个。第一、小产权房是否可以转正。第二、农村宅基地是否可以购买。第三、房价如何走。第四、此类合规的集体建设用地是否可以随意交易。这四个问题的提出,也说明当前市场各参与者也是比较关注此类问题的。

  1、小产权房不能转正。此次政策对于集体建设用地的概念,明确提到了两点。第一是主要是工业用途和商业用途,这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等,而居住用途没有提,实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房,本质上都是居住的概念,所以该政策和小产权关系不大。换而言之,松绑的是别的领域,小产权房的政策依然是严厉的。第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途,即便存在各类出租的概念,本身也是违法的,所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整,那么和具体城市小产权的政策有关,和此次土地管理法修正没有关系。

  2、农村宅基地不允许随便交易。虽然目前政策上提三权分立的概念,但这个概念其实是说此类土地可以流转,之所以强调“流转”而不是“转让”,其实还是因为此类交易是限定在农村土地市场的。换而言之,宅基地是有特殊性的,其需要保障农村住房需求,随意让城里人交易,是容易出乱子的。

  3、房价上涨态势可以得到抑制。第一、供地的模式有所松动,这是有助于后续土地市场的交易活跃的,即有更多土地可以加入到土地供应市场。第二、直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,这是利好降低土地的基准价格的。第三、此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的,这是利好对高房价的对冲的。

  。对于“出让”和“出租”来说,政策没有明确是否需要通过公开的土地市场进行,这或暗示着后续无论是有形的土地市场还是无形的土地市场,其实都可以交易,而且交易对象可以包括单位和个人。这或暗示着未来此类土地有几种交易模式。第一、通过有形的农村土地和产权交易市场,进而出让和出租。第二、通过各类合同签订及非公开等方式,直接转让产权给其他交易者。类似模式都有助于增强此类土地交易的灵活性。