改善型楼盘起点标在了120㎡

2019-07-04来源:admin围观:113次

  我在前段时间发了一篇《在德阳换房有多难?没有100万预算,都不好意思说自己改善》,里面讲到现在德阳的改善群体其实处在一个比较恼火的环境中,名为改善换房,实际上也是刚得一需,上不能换140㎡,下不想屈居100㎡,换房动辄就是100万大洋,让你再次体会到,

  所以你发现没有,现在德阳楼市有一个特征,市场上成交量最高的面积段是100-130㎡,此类面积段一般都是三房,并且它霸占了德阳主城区成交量75.6%的份额。刚需一步到位买三房,改善换房买三房,得三房者得天下。

  还记得,以前我们有一个问题没有得到解决,为什么在新房里,成交量最高的是100-130㎡面积段?而在二手房里,成交面积段最多的是60-90㎡?

  13年以前,也就是2006年6月1日,一项调节新建住房结构比例的政策出台,名曰“7090”。要求是凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

  2015年1月,此政策退出历史舞台。这一政策的转变还跟随者二胎政策的后续影响,德阳楼市也免不了受到政策影响。

  2016年以前德阳楼市主城区70-90㎡面积段供销存量一直占据高位。现在,居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变,德阳楼市主城区户型面积段往后靠,成了100-130㎡的天下。

  通过比对,我们发现成交量最高的面积段也是库存量最高的面积段。改善型楼盘起点标在了120㎡,即便是一般的普通楼盘或者刚需楼盘起点也标在了100㎡左右。90㎡以下的户型不再作为市场主流,更多的时候只是作为辅助出现在一个楼盘中。而更多楼盘选择是直接抛弃小面积户型。

  0-90㎡小户型面积段占总库存的21.68%,130㎡以上大户型面积段占比总库存的17.77%,100-130㎡户型面积段占比总库存的60%。100-130㎡这三个面积段的户型库存套数分别都在1000套以上。

  你看,现在如果你想买一套新房小户型有多难,0-90㎡的占比只有21.68%,你想找小户型的那种感觉就像是在一群东亚人中找一个朝鲜人出来。130㎡以上的大户型虽然占比更少,但是你在市场上很容易就找到,这类户型太挑客户,挑有钱人,甚至它们是为金钱而生的。

  我按较大的片区范围统计了一下,每个片区户型几乎都集中在100-130㎡左右。咱们黄河片区最冒尖的是120-130㎡与140㎡以上的户型,果真是有钱人的聚集地,财富的金鱼塘啊。(请注意,这篇文章里的数据统计口径都是取得预售证的房源,不包含未取得预售证或者还是地块的楼盘房源。)

  90㎡以下的户型可以说是广袤无垠的中华大地上,那渺渺无几的几只藏羚羊,有是有,但很稀少。无论你在哪个区间段,还是在哪个片区,都很难找到一款合适的。比如在黄河片区,100㎡以下的户型套数为“0”套,又比如在城北80-90㎡面积段只有一个楼盘目前有15套,70-80㎡有两个楼盘有26套。

  我统计了一下德阳目前在售楼盘,每个楼盘的库存户型面积段总体特征,同样也是趋向于100-130㎡面积段。

  刚才我也提到了“7090”政策的放开,以及二胎政策的影响。在我看来,我觉得这就是像放开了枷锁的狼狗,开始疯狂自由奔驰。

  这就跟造汽车一样,在美国,做小车,1.5升以下的,每卖一辆,大概收入2000美元利润;做大的SUV,每一辆的纯利润就达7000美元;碰到一些品牌车利润更是高达上万美元。

  做住宅也是如此,在同一地段,定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比,单价高2000元/㎡是很容易做到的,如果大户型产品做得好的,售价能比中小户型产品高一倍。

  另外,总面积小,房间多,这样的中小户型会增加开发成本和设计难度。从技术层面来讲,户数多就容易相互干扰,要想避免这种干扰,在管道、采光等方面的设计难度就会大大增强。从成本来讲,小户型墙多、管线多,建筑成本就会增大。

  所以,不尽然是需求决定市场,至少在而言二手房市场上体现出了小户型依然有市场,开发商不愿意开发中小户型的房子,核心原因无疑在于利润和成本。当然,市场与政策也是帮手,以前愿意做小户型不代表一辈子都会做小户型,当没有枷锁后,市场更自由了。