2018年中国房地产10大关键词!这一年我们都经历

2018-12-24来源:admin围观:151次

  与此同时,很多地产人的人生也被彻底改变了每个人都在问,究竟是什么在决定着我们的命运?

  总结出2018年中国房地产的10大关键词,和大家一起回顾这跌宕起伏的一年

  其实,关键不在于谁“活不下去”,而在于能“活下去”的房企,可以从“活不下去”的房企那里获得什么。

  不管是“拐点”、“白银时代”,还是“活下去”,每一次惊吓过后,都会有大量中小房企主动退出地产行业,这也就成为巨头们收购兼并的好机会。

  根据中指院的统计,2018年111月,万科以1250亿的拿地金额,排名全国第一!

  郁亮最近回应说,万科始终是一家如履薄冰、有较强忧患意识的公司,“活下去本来是内部一个事情,不小心被人泄密放到网上,引发了广泛的关注,造成了极大的困扰,万科因此开除了三个员工。”“我们只是想让自己不舒服,并不想让别人不舒服”。而万科今年回款6300亿的目标,也有信心完成。

  快周转的极限到底是几个月?在2017和2018年的上半年,这是业内讨论的热点话题。

  之前,房地产有2种模式:一种是快周转;另一种则是花比较长的时间做精品,通过高溢价来实现盈利,你6个月开盘卖2万,我10个月开盘卖3万,利润也差不多。

  项目设计全靠复制,拍地当天就进场施工,刚出甚至没有出正负0就开始预售拿地4个月就开盘项目进度和员工收入直接挂钩。

  这种极限快周转,加上许多巨头都有1000个、2000个乃至更多项目,各种质量问题、安全事故就不可避免地出现了。

  有那么2个月,全国都在声讨快周转。可是,几家以快周转著称的巨头连续多年,甚至今年仍然是许多城市的销冠。这是为什么呢?

  如果房企不能找到新的商业模式,不能把时间转化为财富。如果时间只是意味着财务成本的增加,极致“快周转”还会卷土重来。

  明源君认为,城市运营的本质,就是房企在相对不发达的区域,拿下比较大的一块地,长期经营,在这个区域逐渐发展的过程中,获取长期红利。

  2、开发商有产业能力、运营能力,能让自己持有的物业不断升值,同时带动片区土地升值。

  其中,“城市新城”模式的代表项目梅溪湖,是长沙岳麓的一块地,金茂入驻前大家只知道当地出产葡萄,完全就是荒地的感觉,可是经过金茂10年打造以后,整个区域完全不同了:

  城市运营这种模式,虽然前期占用资金比较多,但是整个开发节奏房企自己可以掌握。

  城市运营的项目,销售物业之外,持有物业也比较多,形态会包括产业、商业、住宅等等。

  在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后,可以通过以下一些渠道变现:

  ?直接出让股权变现;?通过股市、金融产品、资产证券化变现

  如果一家房企的项目集中在某个区域,一旦该区域突然遇到大的调控,跌到周期底部,相当于被一锅端。

  既有的调控确实成效可见,楼市整体已经降温,不需要加码调控来抑制楼市过热。接下来一年多时间内出台全国性调控政策的概率很小。

  而土地依然是大部分地区最重要的财政收入,尤其是三四五六线城市,地方政府对当地的楼市非常了解,不会随便加码调控。

  外来房企拿到地王,再碰到行业下行就是烫手山芋。但是对于区域深耕房企而言,地王只是10块地里的1块,可能带动前9个项目溢价、加速去化。地王本身可以放一放,先开发其他几块。

  今年前10个月百强房企土地投资力度整体弱于去年,趋于保守,对于不熟悉、没把握的地块,宁可错过也不将就。对于区域深耕房企来说,就有了更多的选择空间。

  能够在一个地方深耕多年的房企,在当地必然拥有好的知名度和忠诚度,自己开发之外,可以通过代建和小股操盘,在扩大规模的同时减少资金压力。

  例如建业2017年有70亿销售来源于在县级市、地级市的轻资产合作项目。宁夏中房集团,也有很多轻资产合作项目。

  据说,有几家百强房企最近借钱的成本,已经到了15、16个点。这确实很贵,但是如果真的急用,也没有办法。

  去杠杆的大环境下,即使有一些定向投放的流动性,也被要求驰援实体经济,跟房地产基本没关。

  2015-2016年,政策宽松+行情火爆,根据Wind的统计,两年间,整个房地产行业发行1434只债券,发行金额16686.37亿元。如下图所示:

  ?在资本市场信誉良好、纪录良好,所有承诺都做到的房企,可以通过提高评级降低财务成本。

  ?持有优质的、产生持续现金流的商业、产业、办公物业的房企,可以通过资产证券化、股权融资等借到便宜的钱。

  ?如果前2者都没有,就只能加速项目销售回款。实在不行,只好卖掉几个项目断腕求生。

  房子有质量问题,比较大的原因是限价令下,一方面要控成本,另一方面又想快周转导致的。

  ?在非限价城市,通过“中周转”、“高溢价”,在保证质量的情况下实现利润;

  

  而短期内,想避免业主维权,做好服务之外,对行业未来有信心的,对项目销售有信心的,可以像某些巨头一样,承诺“无条件退房”。这样可以釜底抽薪,把大部分维权化解于无形。

  西安市迁入人口701343人。其中博士以上1156人,硕士研究生24423人,本科219875人,各类人才引进29062人。如果不出意外,西安将成为2018年中国城市“人口争夺战”的最大赢家。

  这一轮抢人大战,主要是针对人才的各种地方政策的大战。各地陆续出台的政策有:

  ●海南,全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户。落户海南之后,购买商品住宅享受本地居民同等待遇,不受限楼市购政策的限制。

  ●南昌,毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生,每月发放1500元、1000元、500元生活补贴,为期三年。

  ●深圳,取消纸质审批文件和现场报到环节,符合要求的人才,系统自动核查“秒批”办理。此外,落户可以享受租房补贴,本科15000元/人、硕士25000元/人、博士30000元/人。

  明源君认为,长线来看,房地产和其它产业未来的发展,人口是决定性的因素;短期来看,限购的情况下,户籍人口的增加,客观上带来购房需求的增长。

  有优质的工作岗位、教育资源、医疗资源、景观资源的城市,将取得最终的胜利。

  根据中国房价行情网公布的数据,2018年7月,有26个城市的房屋租金同比上涨。其中,成都租金的同比涨幅最高,为30.98%,其次为深圳,同比涨幅为29.68%。大部分一线、二线城市的房租租金同比涨幅都在10%以上,而成都、深圳、重庆、天津、合肥、贵阳、北京、广州、大连、南宁、哈尔滨这些城市房租同比涨幅在20%以上。

  明源君认为,资本只是个放大镜,供需关系的失衡才是根本,资本的进入只是加快了房租上涨的进程。

  在一个租赁房源充足的市场里面,对于房东来说,如果价格一样,租给公寓公司,还是租给普通租客是一样的,如果长租公寓高价拿房,然后再加价出租,会出现什么情况?

  今年摇号政策在一些城市落地,几千个人摇几百套房,就是因为新房供应不足,新房和二手房价格倒挂。被限价的新房,到了二手市场以后,立刻就按市场规律涨价了,摇到号的人等于中了一个大奖。

  ●地方政府发现,手里可以卖得地越来越少,而卖地、修住宅是“一锤子买卖”,以后几乎没有收入,还要付出。如果靠卖地收入去维持地方财政,难以为继,有断粮的可能。

  ●做产业地产,卖地时让一点利,招来一些优秀企业,就可以产生持续的税收,每年都有财政收入,而且越来越多。

  下面这张图,是中城新产业总结的住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。

  比较而言,传统住宅开发的盈利模式是最简单的,产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。

  但是,从整个市场来讲,整个住宅开发的总规模即将到顶,继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。存量才是未来的主流市场。

  对企业来说,虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心,但是风险比较小,不怕调控,有持续的现金流。

  而且如果真的运营得好,将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱,可能比开发更多。美国有一些资产管理公司的市值,远高于开发商。

  因为,即使是管理比较粗放的地区,也是把小镇分成好几期,项目一期完成招商入驻,才能开发第二期。想糊弄是不可能的。

  而在上海等地,根本不看入驻,而是直接看税收。你拿地的时候,地方政府就会与你签订对赌协议,要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收如果不达标,合同就会终止,你就要退出。

  大家有没有发现,2018年,产品受到了空前的重视。融创、旭辉、中南等等,都在产品上发力,而且都有了长足的进步。

  一方面,史上最强调控下,买房的人有限,消费者更加理性和成熟,在众多竞品中,辨识度高且有质量的产品才能脱颖而出;

  另一方面,在非限价城市,或者限价城市政策松动时,房企的优秀产品能产生高溢价,让有限的土地产出更高的价值。

  微小的差异在竞争中会被放得很大,因为竞争的均衡性、战略的同质化,建安成本比别人便宜五六百块、产品溢价让利润率有1到2的领先度,都会极大放大你在市场上的竞争能力。

  这个行业会告别暴利的时代,平均只有89的利润。更多的靠产品的运营、产品的周转、靠服务、靠品质、靠品牌。主要需求也将是改善需求。

  冯仑说,国外有一类公司,就是“收费开发商”,他们能力很强,用别人的钱做开发,回报率超高。他们收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励,靠本事把活儿干完,路上不停收钱。自己如果有一点投资,卖掉也可以赚钱。

  事实上,我国目前,专门做小股操盘、代建,“凭本事吃饭”的开发商,也已经出现。

  2017年,朗诗新增项目27个,近9成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取的,没有在公开市场争抢一个地王。2017年,在自己所有的操盘项目当中,朗诗的股东权益降到了29%。

  绿城管理,则是国内最大的代建商,截止到2018年3月,绿城管理代建项目的在建面积超过2200万平米,这已经是一个相当大的数字,并且还在不断扩大。

  有一些开发商认为小股操盘、代建这种模式赚得少,是因为他们对标的是高杠杆高风险、房价不断高速上涨的模式。

  在房价缓慢上涨的情况下,同一个项目里,代建、小股操盘方,和使用高杠杆的大股东,收入差距不大,甚至赚得更多。

  房价可能每年涨6-8%,和GDP是同步的,和人均收入增长是同步的,但是可能会连续涨8年、10年。8年之后,也是增长了一倍。

  第二个特点是市场更加健康、更加有质量,无论是产品的质量、服务的质量、房企的质量,都会更高。