毕竟收益率是建立在每天都能够成功出租、租金

2019-01-24来源:admin围观:63次

  发布时间:2012年01月11日 10:26进入复兴论坛来源:人民网手机看视频

  社区商铺有着较大的发展前景和较低的门槛,在商业地产势头看好的背景下,投资者在初期就要明白如何看待收益率的问题。

  在商业地产中,社区商铺又以其门槛低、风险小、收益稳定、转让转租容易等特点被称为商铺中的“小盘活跃股”。那么,对于想要试水社区商铺的投资者来说,初期该如何计算和看待其收益率呢?

  根据21世纪不动产的数据显示,2011年下半年成熟地段中的品质社区商铺年租金回报率有时可达住宅的1~2倍,且由于不受“限购”等政策影响,价格也稳步上升。比如上海徐汇中心板块,二手沿街商铺均价在6万元/㎡,租金在10~12元/平方米/天,租金回报率约为6.6%,空置率仅为5%左右。

  不过,这仅仅是将商铺的年租金与总价两个数字的简单相除。业内人士另有一个更为常用和针对社区商铺的公式:

  投资回报率=(月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率)/总售价

  那么,我们以总面积30平方米、一年定期存款利率3.5%、五年期贷款利率7.59%来计算,总售价应该是180万元,如果首付100万元贷款80万元,投资回报率应为(30×11元×365-100万元×3.5%-80万元×7.59%)/180万元=1.4%,也即每100元相比存银行多盈利1.4元。若不贷款一次付清,相应的回报率则是(30×11元×365-180万元×3.5%)/180万元=3.2%

  可见,不同的利率、是否贷款等都对收益率有着较大的影响。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔提醒,虽然一些商铺的回报率显得高于住宅,但由于商铺的产权年限较短,仅为40年,所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率(年租金/总价)最好高于贷款利率1%以上。另外,商铺相应的风险性也必须纳入考虑。

  首先是空置率的问题,毕竟收益率是建立在每天都能够成功出租、租金价格稳定的情况下的,小区配套的商铺有时位置较好的商铺出租很快,但一些位置欠佳的,如拐角处的商铺,可能其出租率就较为一般,空置率达20%~30%。

  其次,根据所投资商铺的大小面积、位置、布局等,需要对大概的出租方向有所认识,是零售型的还是服务型的,不同的定位关系到人流量、客户群、经营状况、竞争性、利润高低甚至是否需要停车等多方面因素,也会跟着影响投资者相应的风险大小、租金收入稳定性。这些都是对单纯的一两个收益率数字的立体补充。

  相对来说,成熟地段内的二手社区商铺有一定辐射影响,存在固定的客户群体,所以投资风险较小,回报较为稳定,像是上面说的上海徐汇中心板块、南黄浦板块的浦江公馆等品牌成熟社区。但这些地区也存在着商铺价格上扬、业主惜售的情况。投资者也要多关注所处社区的情况,如入住率、人员情况、周边交通和需求等等,若认为长期具有较大空间的,黄河滔认为,年租金回报率(年租金/总价)在4%左右也是可以的。