起码不是你想涨就能涨的

2019-01-24来源:admin围观:162次

  今天,暴哥看到一篇房租回报率的文章。说是中国的租金回报率全球最低,基本都在2%以下,远低于国外平均的5%的水平,有的城市租金回报率更是甚至需要100年才能回本,比70年的使用权还久。

  上述这个逻辑不能说错,暴哥以前也使用过这种思路,不过近来暴哥的观点有些变化。

  出租在未来恐怕并不是一笔不划算的买卖,回报率方面可能也会远高于目前的水平。

  NO!NO!从北京最新的北京市下发《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》(一下简称通知),能够看出来,涨房租条路可能不会是一帆风顺,起码不是你想涨就能涨的。再说如果说房租的问题,那暴哥就不用写文章了。

  租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内出租人不得单方面提高租金。市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度,及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。

  不知道,大家还记不记得,暴哥在7月24日曾经撰文,《破局!刚刚,上海传来大消息!楼面价破6千!》,背景是上海把两块专门用于出租的房屋以楼面价6000元的价格卖给了自己人,两家国有企业。

  新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。

  暴哥当时计算的数字或许是保守的,因为既然是公对公的土地出让,那么中间环节包括额外的建筑之类的成本很可能能够降到最低;贷款方面根据银监会和各地最近的政策来看,也会享受到优惠,也就是说,超过5%的出租回报率几乎不成问题!

  根据北京、上海、广州等地的政策,租赁用地占比均在20%以上,那么也就是说如果按照公对公的方式拍卖土地,用于出租,新入市的租赁房,租金回报率都是比较高的。

  同为一线城市的北京和上海,都对提供租赁住房用地进行了重点强调。其中,北京计划在2017至2022年期间供应租赁住房用地1300公顷,占总供地面积的21.7%,上海则提出“十三五”期间供应租赁住房用地1700公顷,占比30.9%。

  如果政府把土地卖给民企,应该说不可能走优惠价格,按照市场价更合适。那么问题来了,民企怎么能获得高的租金回报率呢?

  从上周北京市下发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》以及银监会8月18日的表态我们可以一窥端倪。

  北京市下发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》中指出:

  鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施,引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

  继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行601988股吧)间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目,支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

  8月18日,在中国银监会“近期重点工作通报通气会”上,银监会政策研究局副局长徐洁勤表示,将督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策,同时大力支持居民自主和进城人群购房需求、

  上述两句话其实就已经让民营企业可以通过出租生意获得远高于目前的回报率了。

  不管借钱来干嘛,现在房地产企业的借债成本是不低的,以恒大为例,恒大的借款利率是7%到9%,比目前的基准利率高了3%到5%左右。

  如果银行对于买地出租的房地产企业给以信贷利率优惠,假设按照基准利率执行,那么这笔省出来的利息已经十分可观了。

  如果银行按照现金流回收的原则给房地产企业信贷支持,同时允许房地产企业发行Reits等金融工具,那么房地产企业依然可以通过出租生意获得可观回报。

  按照国外的惯例,发行Reits是可以免税的,开发商通过自持物业开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让,可规避资产转让税收;

  而不通过银行贷款,直接走抵押型REITs的路子,那么在资金运用层面相对更加自由,方便获得其他投资收益。

  万科前一阵子参与收购普洛斯,暴哥当时就解释说,目的之一就是借助普洛斯在地产金融的经验,拓宽自己的盈利模式。

  刚才其实说到的大多都是增量租赁住房,那么对于已经存在的大量存量房主体,在不以提高单客租金的情况下,能够获得可观的租金回报吗?

  举例来说,这几年有不少专门从事长租的企业(短租类的不算),比如万科投资的链家旗下的自如。

  以长期合约和维护保养为卖点,从房主那里争取拿到最低价格的房子,然后在化整为零出租给不同需求的租客,获得价差。

  如果是整套出租那么收益相对来说还不算高,但自如的房子大多是做成隔断,尽可能的提高房屋的使用面积,一套三居室一般可以住5户,这就大大提高了收益率。

  最近,自如还有受益于政策的支持,发行了一笔不少ABS资产证券化产品,也可以说是从融资层面获得利润。

  上述三个基本都是针对企业的,对个人来说确实就比较尴尬了。因为个人可以享受的项目少,通过金融产品间接获益的方式也基本不存在。

  不过,在计算租金回报率的时候,似乎以静态的,现有时点的租金对房价比简单计算是不太合适的。尤其对于中国这种前些年房价上涨更快的国家来说。

  一线城市以存量房为主,大量的房主是早期买的房子,也就是说房价相对较低的时候购入的。那么在计算租金回报的时候,应该是把前期投入和获得收入之间动态作比较,如果这么计算得出来的结果应该要高于简单得出的结论。

  最后,暴哥想说,当政府和大量企业进入租赁市场的时候,其实对于个人房东来说很可能会产生出清作用。这是由于企业可以用更低的价格,更好的服务吸引人,个人房东很难和企业级别的对手竞争。所以暴哥预计租房机构化可能会是大势所趋!

  对于私人租客们来说,今后把出租房交到企业手里更加有利可图,一次性获得现金也能避免麻烦。

  对于我们一般的租户来说,根据德国的经验,如果政府、企业、个人都积极参与到租赁市场,尤其是政府能够发挥积极的作用,那么结果会是:服务质量提高,房租也不会怎么上涨。因为归根到底,这都是我们政府的让利之举。