福田、南山这两个经济强区的租金水平走势坚挺

2019-01-24来源:admin围观:177次

  原标题:深圳年刊租赁市场:住宅租金同比涨9.9%,回报率达2015年来最高位

  2014年底至2016年这一周期房价的快速上涨,使得“住有所居”成为一个更为现实的问题。2017年为满足不同层次的住房需求,加快培育和发展住房租赁市场得到高度重视,多个与租赁住房相关的政策先后出台。

  来到2018年,租赁市场急速发展,公姓的、私姓的长租公寓,由城中村改建而成的人才住房涌现市场,但另一边厢,全市租金水平出现了一个更为明显的上涨。

  究其原因,其一是基于在房价大涨基础上的补涨,和长租公寓出现、城中村改造等动作的影响;另外,近年部分片区的新增供应较多,这些次新盘、新盘陆续进入租赁市场,推高了其所在片区的租金水平。

  2018年美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数升至237点,对应的租金水平为86元/㎡.月,同比上涨9.9%。全年租金水平涨幅高于二手房价涨幅,租金回报率从去年的1.78%上升至1.88%。

  除上述原因外,人口流入带来的需求是推动租金水平上升的又一重大因素。2018年年初,深圳市统计局发布报告透露“全市年末常住人口1252.83万人”,而2016年末深圳常住人口为1190.84万人,2017年净增了61.99万人。数据还显示,深圳近年常住人口增速持续反弹,表明深圳对外来人才的吸纳能力回升。

  2018年6月,深圳市对应届毕业生引进的办理流程和申报方式进行改革,增加个人申报方式,实现系统“秒批”办理,不足一个月已有2万多人申请。可以看到,毕业季持续时间长,全市整体租金出现了一个连续、快速的上涨。

  2018年深圳蓝筹住宅租金水平升幅约10%,而受7.31政策影响,二手市场表现转淡,价格走势平稳,租金回报率持续上升,至年底已接近2%,是2015年中以来的最高位。

  观察全年成交可以看到,高端盘、明星小区、单房户型、名校学区房、租金“洼地”片区的优质盘等相对稀缺的房源之租金走势最为突出。

  具体来看,福田、南山这两个经济强区的租金水平走势坚挺,这主要是出于以下因素:农科、CBD、后海、华侨城等片区集中大量不可取代的高端需求;企业集中、配套优越,惠利CBD周边、新洲、益田、皇岗、南山中心区、深大、蛇口等区域。

  罗湖区的均租水平低于福田和南山,地理位置和交通情况优越,同时还拥有大量老牌明星小区和名校学区房,需求推动租金稳步上涨,不过在老旧房源的平均下,涨势落后于福田和南山。地处东边的盐田区因目前仍未受地铁覆盖,且产业资源相对稀少,租金水平和走势明显落后。

  宝安和龙岗两区是原关内区域的居住功能补充,租赁成交活跃,整体租金水平偏低,升幅处于合理区间,与罗湖基本相当。其中,新安、龙华、坂田、布吉等区位相对好的热门板块大受租客欢迎,租金水平在原关外区域内处于相对高位,因市面上房源多,品质各异,涨幅较为平稳。对比来看,宝安地下轨道交通建设领先于龙岗,且吸收经济强区南山的大量外溢需求,整体涨幅高于龙岗。随着地铁轨道网的不断铺开,3-5年左右原关外区域的地下交通运载能力将得到大幅加强,预计人口流入还将增长。

  根据美联物业(深圳)统计的2018年住宅租赁市场成交样本,按物业区域和成交物业之面积、套租、和均租的交叉对比,全市租赁成交物业情况分布如下:

  A.样本中各区成交物业的面积分布情况和2017年基本相似。在面积≤40㎡物业的占比方面,原关内以南山最高约两成,罗湖其次近15%,主要供应区域包括南油、前海、莲塘、人民南、国贸等板块。原关内各区均拥有大量40-60㎡的房源,热度较高的板块有莲塘、皇岗及口岸地区、南山中心、前海、大梅沙等。在60-90㎡的居住型需求上,龙岗显得十分突出,布吉、坂田等区域贡献大量成交,原关内的罗湖紧随其后,翠竹、地王、莲塘等多个版块表现活跃。原关内90㎡以上的需求以福田最为突出,集中在农科、CBD等地,而144㎡以上的供求主要来自福田和南山。宝安、龙岗两区的均租相对较低,同时,受样本选取的影响,90-144㎡的偏大型居家租赁需求的占比领先于原关内。其中,宝安区在宝中、新安的高端盘、大型小区的推动下,在144㎡的租赁表现相对突出;而龙岗区的需求则集中在60-90㎡的2-3房上。

  B.市区寻找月租≤3000元的房源,可以盯准罗湖和南山的小户型;月租在3000-5000元范围的房源,原关内区域同样以罗湖最为突出,南山也有大量房源提供,考虑到居家、学位、配套、交通等需要,均有合适选择,主要供应片区有翠竹、莲塘、南山中心等。福田区在5000-7000元/月的租赁供求上占比最高,对应35-90㎡、单房-小3房的需求。福田和宝安两区拥有大量7000-10000元/月的房源,其中福田区位优、配套好,宝安均租低、楼龄新,同等租金可有更好的居住享受,作为新兴区受到欢迎,热度高的板块有保税区、皇岗、新洲、益田、新安、龙华等。盐田、宝安、龙岗经济适用,其中龙岗贡献大量低价房源的供求,7成成交物业的月租在5000元以下。样本中各区成交物业的套租分布情况和2017年相似,不过,可以看出福田、南山两区的高价物业占比增长相对明显。

  C.均租方面的分布变动相对明显,因年内租金水平上涨,各区低于80元/㎡.月的物业占比有不同程度下跌。其中,在原关内找≤60元/㎡.月的物业,可以主要看罗湖和盐田,罗湖的莲塘性价比高,翠竹也有一些楼龄偏旧的房源;到了均租在60-80元/㎡.月的物业,在罗湖的莲塘、翠竹、黄贝、地王等片区均有大量的选择。福田、南山两区的均租相对高,主力集中在80元/㎡.月以上。原关外区域整体租金水平低廉,其中龙岗多达近7成的成交均租低于60元/㎡.月,约95%在80元/㎡.月以下。

  二手租赁物业租金水平主要受区位、楼龄、品质、户型等因素影响,对于租赁而言,最主要的无外乎楼盘所处位置和交通便利程度。全市热点板块2018年的蓝筹住宅租金水平如下:

  和往年一样,以低密度、高品质著称的香蜜湖片区一枝独秀,租金水平为174元/㎡.月,之后处于高位的有CBD、农科、红树湾、后海等板块,其中有名企聚集的经济中心,有传统豪宅居住区,也有具总部、高新等明星概念的新兴区。下一个梯队有人民南、桂园、黄贝、上步、皇岗、上下沙、深大等片区,这些片区所处位置或临近办公区域,或具有一定的学区投资属性,受到租客欢迎。其中人民南和桂园等片区的二手住宅价格相对不高,以小户型为首的住房租赁表现活跃,投资回报率表现出众;而皇岗、上下沙则是在全市经济中心的辐射下,吸收CBD和香港需求,住宅价格和租金的走势都较为坚挺。

  罗湖的翠竹和莲塘,南山中心区等是原关内性价比最高的区域,其中翠竹房源通常更对应优质“学位”属性。这些区域受房源品质不一、地铁暂未开通、片区规划定位等因素的影响,整体租金水平在原关内区域属于洼地。

  原关外区域最值得注意的有宝安区,区域产业发展和地下轨道铺设带来大量需求,推高租金水平,其中紧邻南山的宝安中心区均租在全区最高,分布在70-120元/㎡.月之间,各监测板块的租金水平走势稳定。盐田和龙岗两区中,相对靠近市区的沙头角,关口的布吉和坂田片区最受欢迎,租金水平在各自区内也相对突出。龙岗方面,预计在14号线号线开通后,沿线片区的需求将得到激活。

  美联物业全国研究中心在筹备本文所有素材时,虽已作出合理谨慎处理,但若因错漏而引致任何不便或损失,美联物业全国研究中心概不负责。返回搜狐,查看更多