是选择“绩优地产”的简捷方法

2019-01-25来源:admin围观:78次

  作为某地区物价水平的一个重要组成部分和表现形式,房屋租金价格的长期上涨是必然的。但是,人们发现,近年来上海房屋租赁价格的涨幅远远赶不上房价本身的上涨,在租金回报率逐年下降的同时,“以房养房”的房产投资策略实则越来越没有可操作性。

  多年前,当人们还沉醉于炒股的兴奋中时,在某银行上班的陆小姐,便开始经营她的房产了。不过,精明的陆小姐这些年来却在为租金回报率的走低而有了“富人的烦恼”。

  2003年时,陆小姐在嘉定区一套二室一厅的装修房,月租金收1500元,全年18000元。当时,该房子的市价约45万元,算下来租金回报率达4%,相当于银行一年期定期利率1.98%的两倍。七年后,同样那套房子,月租金上升到了2500元,涨幅达66.67%,全年30000元,但由于房价涨到了130万元,租金回报率猛降至2.3%,基本与现在的银行一年期定期利率2.25%持平。

  李先生也遇到了同样的问题。他在奉贤的一套二室一厅毛坯房,2007年的月租金为500元,2010年的月租金涨到了800元。但是,2007年时,李先生拥有的房屋售价在4000元/平方米;2010年时,房价已经上涨到了12000元/平方米。租金涨60%的同时,房价却涨了200%,导致租金回报率从三年前的1.61%进一步滑落至0.86%,差不多仅相当于一天通知存款的利率水平。

  

  租金回报率偏低是既成事实,越来越多的房东在当初投资买房时寄望于房价的上涨。因为如果不是那样,还不如把钱存入银行。今年自从4月17日国务院发布房产新政和5月初上海房价见顶回落以来,无论是一手房还是二手房的实际价格,降幅在有的地方已达20%,租金的涨幅在10%左右,远非外界谣传的30%以上。

  然而,从长远来看,即便将来房价不涨了,房屋租金的上涨也是肯定的。因为租金总是会跟着物价走,跟着通货膨胀走,跟着人们口袋里的钞票走。对于担心将来付不起房租的人来说,最好的办法是尽早买下属于自己的房子。

  上海房屋租赁指数更从全方位的角度,亚美国际娱乐。向人们展示了这些年来上海房屋租赁市场的变化。该指数系统将上海市房屋租赁市场分为售后公房租赁市场、一般商品房租赁市场和高端商品房租赁市场三类,共选取了67个控制点、100个有代表性的样本楼盘。

  其中,高端商品房11个控制点、11个样本楼盘;一般商品房26个控制点、38个样本楼盘;售后公房30个控制点、51个样本楼盘。以此作为监测研究对象,反映的是上海整个租赁市场的即时动态。

  该指数以2006年5月为基期,基点为1000点。最新一期的 上海房屋租赁指数报告(2010年6月)显示,这一指数已攀升至1227点,累计涨幅达22.70%。不过同期的上海二手房指数,更是从1625点上涨到了2565点,涨幅为57.85%,遥遥领先于房屋租赁指数。

  租金回报率是一种计算投资回报率的计算方法,主要是针对地产方面的投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。

  优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

  弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

  公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

  优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。