2012年度全国及上海房地产业十大事件 从严调控居

2019-05-08来源:admin围观:141次

  人民网上海12月31日电 (记者孙小静)上海易居房地产研究院今天公布该院评出的2012年度全国房地产业十大事件和上海房地产业十大事件,“从严调控”均位列首位。

  据研究院报告,2012年度全国房地产业十大事件分别为:一,国务院派出督察组,定调从严调控楼市;二,芜湖新政速被叫停,中央调控方向未改;三,保障房开工722万套,提前两月完成目标;四,六月房价拐点确立,整体楼市出现反转;五,货币信贷政策微调,刺激刚需积极入市;六,SOHO复星股权纠纷,企业之间竞争深化;七,融创绿城合资公司,房企竞合关系成风;八,万科破千领跑房企,千亿俱乐部将扩容;九,城镇化提到新高度,将利好房地产发展;十,温鄂楼市大幅降温,市场逐步回归理性。

  2012年度全国房地产业十大事件分别为:一,上海多次重申限购,调控政策继续从严;二,市场逐步呈现反转,楼市回稳迹象明显;三,保障房建设迎高峰,准入标准不断放宽;四,SOHO复星股权纠纷,企业竞争逐步深化;五,地王纪录不断刷新,土地市场引发关注;六,EJU电商助推销售,海上威尼斯热销20亿;七,浦东前滩规划获批,市场再迎发展机遇;八,金山铁路开始运营,区域房产价值提升;九,5万套房缴房产税,九成优惠税率0.4%;十,旭辉赴港成功上市,内地房企再掀IPO潮。

  2012年7月下旬至8月上旬,针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题,国务院派出8个督察组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督察的地区是:北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省,此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况,差别化住房信贷政策执行情况,住房用地供应和管理情况,税收政策执行和征管情况。

  国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起,全国各地楼市成交量不断攀升,市场也出现了一些亟需关注的问题:一是部分城市房价环比出现上涨,导致市场预期发生变化;二是部分城市存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的苗头;三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%;四是部分城市市场监管力度不够。此次专项督察是在楼市回暖之际的应时之举,以坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果:一是督察现有政策的执行情况,对全国起到警戒作用;二是防止政策执行可能存在弱化问题;三是了解上半年全国房地产的各个方面情况,为下半年的政策提供决策参考。总体看,国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制。此次专项督察一方面反映出中央从严调控楼市的决心,另一方面体现中央与地方在楼市调控上的博弈。督察后中央针对楼市存在的问题已提出明确整改意见,同时强调各地不得以任何理由变相放松调控,但并未提出出台更强硬的调控政策,足见中央对楼市调控态度重在强调既有政策,尚无改变楼市调控大方向的意图。

  2012年2月9日,芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,其中主要措施包括,一是购自住普通商品住房契税100%补助;二是针对特定面积及特定人群购房补贴,学历越高补贴越高;三是购房落户政策变宽松。新政发布三天后即2月12日,安徽芜湖市政府再发布通知,决定暂缓执行2月9日发布的楼市新政。

  芜湖新政出台原因主要有两方面:一是为了解决人才引进住房和夹心层住房问题;二是受房地产调控政策的影响,芜湖楼市成交出现下滑,市场出现供大于求,有意促进市场成交。事实上,芜湖并不是第一个“吃螃蟹”的三线年年底佛山、成都修改限购条款不同,芜湖本次出台的政策并不直接违背“国八条”政策的基调,但在楼市销售遇冷的背景下,确实能够起到部分刺激作用。之所以发布3天后又被“叫停”,主要在于新政补助面过于宽泛,没规定优惠仅限首套普通住房,再加上舆论的热炒,被推到风头浪尖上。在中央三番五次的重申调控政策不动摇的背景下,芜湖新政被叫停是板上钉钉的事情。芜湖政策被“暂缓”反映出:一是地方政府与中央的博弈在加剧,在政策执行层面已经有所松动;二是中央楼市调控坚决,不希望芜湖的政策调整影响全国对调控的方向性判断。

  2012年11月8日,住建部公布数据显示,今年前十个月全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,完成投资1.08万亿元。按计划,2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上,基本建成500万套,这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。关于2013年保障房的开工建设问题,11月12日在十八大新闻中心记者招待会上,住房城乡建设部部长姜伟新提出明年计划开工数量正在研究当中,不会低于500万套,有可能在600万套左右。

  2012年保障性住房进展顺利,原因主要有:一是政府对于保障性安居工程建设任务的部署较早;二是中央对于这项工作的补助力度不减,今年中央已下达地方1483亿元补助资金;三是各地在体制、机制建设方面积累了经验;四是政府各部门重视并多次强调完善相关政策全力推进住房保障工作。但目前保障性住房建设仍面临不少问题:一是选址偏远、周边配套设施相对滞后;二是征地拆迁难;三是廉租房、公租房的低回报难以吸引社会资金,且部分城市公租房试点运营情况差强人意。2012年公租房新增建设230万套,占700万套保障房项目约33%,相比2011年的22%比重大幅上升,中央660亿元的公租房补贴相对于高比重的公租房建设量仍显得杯水车薪。明年保障房建设目标虽有所下调,但资金和供地来源仍是面临的重要难题。2012年以来保障房建设目标逐年下调,一方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质,从前期建设转向后期分配与管理,另一方面也预示着 “十二五”规划的3600万套保障房总目标将有可能进行调整。

  国家统计局公布的数据显示:6月份,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有21个,持平的城市有24个,上涨的城市有25个,70个大中城市新建商品住宅价格比5月份上升了0.02%,房价在连续下跌8个月后首次出现正增长,房价拐点正式确立,开始步入上行通道。至11月份,房价已连续6个月微涨,楼市回升态势得到进一步的巩固。

  2012年楼市回暖原因主要有四:一是货币政策两次降息、两次降准,相对11年有所放松;二是中央楼市调控政策虽未放松,但并未加码;三是地方政府因地制宜的政策微调;四是企业因时制宜的采取降价促销。具体来看,2012年楼市主要经历四个阶段:一是年初,在经历2011年楼市严厉调控的打压下,市场一度冷清,房价环比持续负增长;二是自3月份起,以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开,房价环比降幅逐渐收窄;三是6-7月份,央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心,房价拐点出现;四是进入下半年,在自住需求和改善需求的带动下,楼市活跃程度有所提高,房价持续微涨。预计明年房价仍将保持震荡上行态势,宏观经济企稳将对后续楼市发展产生积极影响,房地产调控虽然坚持不动摇,但政策对市场的抑制作用正在进入疲软状态,后续随着刚需和改善性需求的逐步释放,房价上行的压力将进一步减弱,不过值得注意的是,中央再次强调楼市从严基调,明年一旦房价涨幅过大,政策不排除进一步加码的可能。

  2012年央行两次降准、两次降息:2月24日和5月18日,分别下调存款准备金率0.5个百分点;6月8日和7月5日,分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点;住房公积金贷款利率也相应下调,五年以下(含五年)由4.45%降至4%,五年以上由4.9%降至4.5%。与此同时,商业银行也对个人首套房贷款利率实施最低85折的优惠。此外,从年初开始各地纷纷微调公积金政策,截至2012年11月,全国共有超过34个城市调整放松公积金政策,且多为二三线个城市提高贷款额度,另有部分城市降低首付比例,其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

  2012年在中央严守调控政策的前提下,货币政策的相对宽松对楼市发展走向产生了极为重要的影响。首先,年初货币政策发出积极信号,两次降准提振经济,释放市场流动性;其次,年中两次降息向市场传递了货币政策趋向放松的信号。对于购房者而言,个人贷款成本的降低有助于刺激购房需求;对于开发企业而言,降息可以有效降低融资成本,扩大融资能力;对于房地产行业而言,信贷政策的放松,将逐渐对楼市的影响由量变到质变,促进房地产市场回暖。此外,地方公积金政策的密集微调及首套房贷款利率优惠,不仅直接降低首套房的购房成本,还影响了购房者尤其是刚需对市场的预期。楼市成交自3月份不断攀升,至11月份成交量环比同比涨幅均显著扩大。2012年中央经济工作会议提出:“2013年适当扩大社会融资规模,保持贷款适度增加。”这意味着明年货币政策将保持稳健的基础上资金流动性将进一步好转,对楼市发展十分有利;同时地方政策将紧跟中央的大方向,但适时适地的政策微调仍有可能上演。

  2012年5月复兴国际将SOHO中国等告上法庭,就复星与证大是否有“顶层协议”、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日,上海一中院开庭,法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与海之门项目其他股份事宜,SOHO中国却绕开复星,于2011年12月29日与证大、绿城签订协议,收购了海之门项目50%股权。

  该事件的关键在于,复星国际资金链紧张(2011年借债500多亿元,负债率高达110%多),而SOHO中国资金更为充裕,两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能力、运营能力之间的竞争。同时,两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。创新融资模式,提高运营能力将成为首要的战略选择。企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态,对企业的战略能力、运营能力和核心竞争能力提出更高的要求。而竞争水平与层次的提升,以及相关商业纠纷的处理,也将有利于全行业商业模式的规范化和相关法律法规的健全化,这也有利于整个房地产业的长远发展。

  2012年6月22日,绿城宣布向融创出售旗下9个项目的股权。双方计划以50%:50%的比例共同出资20亿元成立合营公司,暂定名称为上海融创绿城控股有限公司,由融创方面主导。合营公司将收购绿城中国在上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸等8个项目中所持有的全部股权。同时,融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易,融创将向绿城支付33.72亿元。

  绿城一直以高端物业为主要产品,而高端物业是宏观调控的重点对象,在调控的重压下,绿城的销售陷入困境的同时,土地储备占用大量资金,导致资金链紧张。继与九龙仓合作之后,此次与融创的合作的目的都在于缓解资金压力,这也是绿城推行“轻资产”战略的重要举措。在宏观调控持续,融资渠道收窄的客观环境下,改善公司现金流水平,以较低的杠杆盘活现有资产,是房地产企业的一项重要的战略选择。同时,在当前环境下,房地产行业企业“抱团取暖”的方式将成为最近两年发展主流。房企之间已经开始逐渐从单纯的竞争关系向“竞合”的新关系转变。房企更广泛的合作,不仅有利于行业集中度的提高,进而提高行业的发展水平。同时,企业结成联盟也有利于房企在当前宏观调控和经济下行的环境下,增强抵御风险的能力。企业之间的竞合关系也对企业的经营模式、企业文化和相关法律法规的健全提出了新的要求,但这些都是一个产业走向成熟的必由之路。

  10月份,万科实现销售金额累计为1100亿元,成为今年第一个销售额破千亿的房企。到11月份,万科销售额累计为1272亿元,中国海外为1059亿港元,恒大销售额累计846亿,保利920亿,伴随着这一类大型房企年度销售目标的陆续完成,按照这个销售速度,预计到年底,“千亿俱乐部”将继续扩容。

  在楼市“限购限贷”政策的持续深入下,大型房企相比中小房企,销售业绩远好于预期,这与大型房企采取的积极的销售策略和本身所具有的品牌影响力息息相关。其中“以价换量”的模式,比较成功地实现了库存快速周转,在薄利多销、快进快出的模式下促使销售额创新高。同时,各种营销策略并举,促进了销售业绩的上涨。而大型房企的品牌更容易赢得客户的信任。房企“千亿俱乐部”的扩容这一现象预示着:第一,“强者恒强”的局面进一步加强,房企进一步分化,集中度进一步提高。前3季度,房企销售前10强的金额占全国水平达到了14%,而进入TOP10的金额入榜门槛达到了300亿。越来越多的房企往销售额更高梯队迈进。而在这些企业中,又以大型央企最为典型,市场份额也进一步扩大。第二,房企的资金状况有所改善。近期大型房企频繁拿地加大土地储备,甚至频出“地王”的现象也说明,房企看好后市,纷纷展开新的战略布局。

  2012年,国务院副总理李克强在多个场合强调中国未来几十年最大发展潜力在城镇化,协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择。2012年9月,在省部级领导干部推进城镇化建设研讨班的学员座谈会上,李克强再次提城镇化,指出城镇化是我国扩大内需潜力之所在。11月8日,在中国第十八次全国代表大会上,主席在报告中指出要坚持走中国特色新型城镇化道路,推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。这是历次报告中首次提出“新型城镇化”并将城镇化提到一个新的高度。12月16日,中央经济工作会议提出将积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量作为明年经济工作的六大任务之一。

  2012年中央领导人将城镇化提高到中国未来几十年最大发展潜力的新高度,主要是看重城镇化对于经济发展的两大作用:一是城镇化发展将扩大内需,拉动经济增长。中国城镇化水平按常住人口计算才刚过50%,按照国外城镇化发展经验,中国正处在城镇化快速发展阶段。城镇化快速发展,将有效提高居民收入水平,扩大国内消费,拉动经济增长。二是城镇化将成为推动土地资源利用、财政金融、户籍制度、公共服务等方面改革和调整的平台。当前,中国正处于转型的关键时期,经济改革和政治改革都步入攻坚阶段,城镇化建设既关系民生,又影响经济发展,能够成为改革的重要抓手,推动中国经济社会平稳发展。房地产与城镇化紧密相连,中央将城镇化提到新高度,无疑将利好房地产行业发展,主要表现在三方面:一是将推动城市建设提速,旧区改造和新区建设力度进一步加大;二是将有大量农村富余劳动力转移到城市,增加住宅需求;三是将带动居民收入的持续增长,提振居民消费能力,推动商业地产、旅游地产发展。

  自2011年中央加大房地产调控力度以来,温州房价迅速下跌,成交量明显萎缩。2012年11月,70个大中城市住宅价格指数显示,温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%,同比下跌12.4%,连续十六个月垫底。国土资源部公布的城市地价监测数据显示,第三季度温州住宅地价同比下降18.03%,是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。身处风暴另一端的鄂尔多斯,也正遭遇着与温州版本不同的地产恐慌。以“羊、煤、土、气”闻名全国的鄂尔多斯迎来“严寒”时节——楼盘停工、房价大跌、豪车甩卖,曾经火热的民间资本市场也由以前的“户户放贷”变成了“家家讨债”。鄂尔多斯一路高涨的房价节节下降,从最高峰迅速滑落,一些楼盘下跌近30%、40%,但仍无人问津。

  温州、鄂尔多斯楼市经历房价大涨后,突然急剧反转大幅降温,主要有三大诱因:一是投资性需求推动房价虚高。温州、鄂尔多斯是投资客的青睐之地,投资性需求占据当地市场大量份额,有力推动房价大幅上涨,营造了房地产市场虚假繁荣景象。二是大宗商品价格大幅下跌致使企业资金链紧绷。当前实体经济不振,大宗商品价格下跌,导致温州民营企业和鄂尔多斯煤矿企业资金不足。同时,限购、限贷政策不放松,居民购房需求冷淡,开发商回笼资金受阻。三是巨额民间资本渗入楼市急剧拔高房企成本。由于银行信贷进一步收缩,房企资金濒临断流,不得不转向民间信贷,而民间信贷月利息少则5%,多则高达10%、20%,如此高额的资金成本,开发商犹如在刀尖上跳舞。随着中央房地产调控力度加大,市场大幅降温的结果则不难想象。未来随着房地产调控的持续和深入,部分城市如温州、鄂尔多斯等,由于投资客的撤离,楼市将大幅降温,非理性供给和不可持续的发展方式将被逐渐纠正,房地产市场向理性回归。但对于多数城市,受益于城镇化进程的加速,地方政府与中央政策的博弈,房价仍将温和上涨。

  为了落实“新国八条”,2012年2月28日,上海市房管局《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》出台,重申将严格执行住房限售政策;7月27日,上海市政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》,通知要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策,加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度,严格按照房屋用途加强交易管理,并在下半年开展房地产调控政策执行情况检查;9月上海市房管局又下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》。在短短一个半月内,上海第二次重申限购令的执行。

  今年以来,全国房地产调控政策力度依旧从严,但一些地方政府出于自身经济利益以及财政收入考虑,暗地与中央政府存在着博弈,导致调控政策落实不到位甚至出现微调放松等情况。而上海作为全国房地产市场调控的重点区域,其市场以及政策动向历来也是行业所关注的焦点。今年上海多次重申限购,一方面显示了上海严格执行和贯彻落实国家调控政策的决心,另一方面也是由于年初上海关于“外地户籍居民持长期居住证满三年,可以购买第二套房”的纷乱消息,以及5月份以来上海楼市量价回升的现象影响了政策预期。从具体政策看,上海限购人群范围也不断扩大,由此前的单身人士限购一套、非户籍单身人士限购扩大为户籍单身人士限购等,上海也成为今年执行限购力度最严的地方城市。从政策执行效果看,上海房地产市场投机投资性现象得到了有效抑制,房价指数出现同比小幅下跌,纯商品住宅均价与2011年相比基本持平。

  今年上海房地产市场经历了从低谷到复苏的发展过程。上半年市场处于低谷徘徊阶段,中国房产信息集团数据显示,1-5月,上海土地成交累计楼面价仅为894元/平方米,同比下滑66%。商品住房市场成交也处于低位盘整,1-5月上海新建商品住宅价格指数环比持续下跌。市场自6月开始上升好转,土地价格明显上扬,前6个月土地楼面价达到了1244元/平方米。6月当月商品住宅成交101.9万平方米,创年内成交新高,7-10月份基本稳定在80多万平方米。8-10月份上海新建商品住宅价格指数环比均保持零增长,11月份则明显上升。

  评析: 上海作为全国落实房地产调控政策最坚决最彻底的城市,其市场表现也考验着国家和地方政府的调控应对思路。年初受到去年房地产调控执行程度最严的影响,行业普遍对今年市场预期不乐观,导致市场观望气氛浓厚,众多开发商也纷纷采取降价促销的策略来应对低迷的楼市。之后二季度随着调控政策效果的逐步消化、央行降息、鼓励首套置业等系列政策的推出,进一步释放了市场累计的刚性购房需求,市场开始有所起色。但在上海市政府年内多次重申限购的情况下,市场投资投机性购房需求依旧难以真正进入市场,下半年市场成交总体趋于稳定。而房地产企业由于资金状况明显好转,拿地热情也得以重启。虽然近期上海房地产市场回升明显,但在调控政策从严基调不变的情况下,在未来一段时期内,作为调控重点区域的上海房地产市场整体也将继续保持平稳上升的发展态势。

  事件:今年上海保障房建设步入高峰期,7月青浦华新拓展基地等7个大型保障性住房基地陆续开工建设;8月共康北二块市级经济适用住房项目正式开工;12月宝山区罗店大型居住社区(三期)正式开工。此外,上海较早开工建设浦江大型居住区浦江瑞和城首批1232套经适房已纳入上海共有产权保障住房供应房源,开始接待市民选房、看房。而年内还计划实现61万平方米保障房的结构封顶、约2300套动迁安置房源交付使用,助推上海保障房计划的落实。同时,在保障房分配方面,准入标准也在不断放宽。2月市政府发文明确将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭;10月上海房管局修订《上海市2012年共有产权保障住房(经济适用住房)供应标准》,明确2人申请家庭也可以购买一套两居室住房。

  评析:大规模的保障房建设,既改善了民生,也缓和了商品房投资减速对经济的负面影响。根据建设规划,上海在“十二五”期间将新建100万套保障房,今年总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58万套,其中共有产权保障房(经济适用住房)5.3万套,动迁安置房(限价商品房)4.28万套、公共租赁住房4万套,城市旧区改造完成2.5万户。预计到今年年底,上海市可累计新建共有产权保障房(经适房)约360万平方米、5.4万套,完成年度目标套数的102%。近几年上海保障房建设规模偏大,但由于准入标准偏低,往往导致“符合标准的买不起,买得起的不合标准”,致使保障房分配不出去,未能有效合理利用,造成保障房建设目标和实际的脱离。另外,随着居民收入水平的不断提高,准入标准也应相应有所提高。为此上海市政府今年不断调整和放宽保障房准入标准,以体现政府对于住房困难家庭“应保尽保”的责任,从而进一步完善保障房制度。

  2012年5月复兴国际将SOHO中国等告上法庭,就复星与证大是否有“顶层协议”、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日,上海一中院开庭,法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与海之门项目其他股份事宜,SOHO中国却绕开复星,于2011年12月29日与证大、绿城签订协议,收购了海之门项目50%股权。

  此事件的关键在于,复星国际资金链紧张(2011年借债500多亿元,负债率高达110%多),而SOHO中国资金更为充裕,两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能力、运营能力之间的竞争。同时,两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。创新融资模式、提高运营能力将成为首要的战略选择。企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态,对企业的战略能力、运营能力和核心竞争能力提出更高的要求。而竞争水平与层次的提升,以及相关商业纠纷的处理,也将有利于全行业商业模式的规范化和相关法律法规的健全化,这也有利于整个房地产业的长远发展。

  下半年上海土地市场逐步升温,地王纪录不断刷新。从7月25日浦东唐镇新市镇A-03-11地块刷新今年上海住宅地块成交单价开始,特别是在9月29日到12月26日的近三个月内,上海的总价地王纪录被刷新了四次,单价地王纪录被刷新了两次。目前总价最高的地王为56.8亿元的上海海门路55号商办地块,溢价率为21%,也刷新了今年全国最贵地块的纪录;楼面单价最高的地王为3.62万元/平方米的上海黄浦区594(北块)、596街坊商办地块。

  今年上海土地市场首尾两端的表现可谓天壤之别,年初在调控政策从严、市场处于低迷观望期的环境下,房地产企业普遍采取谨慎拿地的策略,导致土地市场交易连连走低。下半年随着楼市逐步恢复,房地产企业资金状况开始好转,对市场悲观的预期也有所改变。在政府加大推地力度、拿地成本又相对较低时,实力较强的房地产企业加快了拿地步伐。土地市场由此逐步摆脱了之前冷清的局面,重新开始活跃,特别是一些优质地块入市后,成交记录不断刷新的现象频频产生。但从这些地王的成交溢价率看,溢价率普遍不高,这些地王价格更多的还是其自身地块价值的体现,这与2009年一些成交溢价率动辄翻倍的地王有着较大区别,显示房地产企业拿地更趋于理性。不过近来全国各地地王的不断出现,也引起了中央对于土地市场的关注,国土部为此也提出相应举措来抑制地王及高溢价地块的出现,保证土地市场的稳定。可见,目前土地市场虽然回升明显,但在调控政策从严预期不变的情况下,土地成交价格也将趋于合理,市场整体走势会更加平稳。

  7月7日,位于江苏启东的恒大海上威尼斯项目开盘即受到市场热捧,截止7月8日下午6点,该项目已售出2509套房源,销售总金额达20.7亿元。恒大海上威尼斯是集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区,项目总建筑面积697万平方米。由于地理位置的关系,恒大海上威尼斯吸引的主要客户群来自于上海。值得一提的是,此前恒大海上威尼斯项目通过易居购房网(EJU)已经集合了上海、江苏两地近万名经纪人到项目案场参观,借此发挥口碑传播的效应。

  恒大海上威尼斯项目的热销原因,一方面是由于其品牌价值和性价比均较高,另一方面也与其推出的多渠道拓客模式不无关系。作为易居中国旗下的房产电商平台,易居购房网自2011年8月8日上线月,EJU电商已实现累计成交171.27亿元,其房源已覆盖219个国内外城市,每周活跃用户更达35万以上。此次易居购房网充分发挥了网络的信息优势,不仅吸引了众多经纪人加盟,还通过E金券模式锁定了近8000组的高质量精准客户,为项目的热销打下了基础。在目前市场处于调控常态化的背景下,房地产企业营销创新模式尤为关键,而电子商务所具有的信息透明、效率便捷、营销成本较低等优点也逐渐得到房地产企业的青睐。房产电商往往具备市场潜力大、信息展现立体化、交易渠道扁平化的三大优势。此次恒大海上威尼斯项目与易居购房网电商的成功联动,给国内房地产开发企业的项目营销留下了宝贵经验和借鉴,同时也将促进房产电商的进一步发展。

  8月30日,上海市规土局发布公告,黄浦江南延伸段前滩地区规划已于8月4日正式获市政府批准。根据已公布的前滩规划显示,前滩地区北起川杨河,南至中环线(华夏路),东起济阳路,西至黄浦江,沿黄浦江岸线公里。前滩总用地面积约283.17公顷,其中规划建设用地面积约278.98公顷。总建筑面积约350.16万平方米,规划人口约2.5万人。前滩功能定位重点发展三大核心功能:总部商务、文化传媒、运动休闲。同时,围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能,以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

  前滩是上海“十二五”时期六大重点发展的区域之一。今年年初,时任上海市委书记曾表态,上海“十二五”重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。浦东新区政府也指出,将用3到5年时间,把前滩打造成上海新的世界级中央商务区。虽然前滩规划面积为小陆家嘴的2-3倍,但前滩主要定位还是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地,将会建成一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域,这与陆家嘴金融城的功能是有明显区别的,两者在未来也将形成一种互补的金融生态。前滩规划的获批,将给该区域房地产市场带来新一轮发展机遇。一方面随着前滩规划的逐步落实,区域内配套设施的逐步改善,将有效提高居民的生活水平,区域城市功能也将进一步提升;另一方面前滩总部经济形成后,随着一系列高品质房产项目的建成以及大量高端从业人员的入住,也将形成新的国际高端社区,这些都将大大推动区域房地产市场的发展,促进区域价值的提升。

  9月28日,金山铁路带客试运营,从金山到上海南站只需约半小时。该铁路是在原有轨交22号线金山支线的基础上进行改建而成,新线起自上海南站,途经上海市徐汇区、闵行区、松江区和金山区4区,到达新建的金山卫站,全长56.4公里,正式开通运营日期预计为2013年初。金山铁路开通后,极大地带动了区域楼市的成交,中国房产信息集团数据显示,10、11月金山区商品住宅成交面积同比分别大幅上涨141.6%和190.8%。

  众所周知,轨道交通的建设必然会带动相关区域房地产市场的快速发展,目前上海商品住宅成交的近八成主要集中在外环外区域。金山铁路的开通,对于一直处于全市较低水平的金山楼市,无疑是一个良好的发展机遇。首先,铁路开通能加快金山区人口的导入规模,为金山住宅项目带来巨大的市场需求;其次,由于金山房价在全市各区县中一直处于较低水平,随着金山新城规划建设的日益完善以及铁路的开通,将有效带动金山房地产价值的提升;最后,随着地铁的开通,金山区中的新城、石化、朱泾和亭林等板块楼市也将有效融合,市场的不断完善和成熟将给金山楼市带来持续的发展契机。此外,由于金山楼盘性价比较高,也方便了南部市区居民到金山购房,有效缓解了上海南部房地产市场的需求压力。金山区随着地铁的开通,将有望成为市郊继松江和嘉定之后的又一个吸引刚性购房者关注的区域。

  11月22日,上海市地方税务局发布关于缴纳2012年个人住房房产税有关事项的提示,明确纳税人应于12月31日前办理缴纳当年度应纳税款,因此12月将是房产税缴纳的高峰期。根据规定,上海市房产税适用税率暂定为0.6%,应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。按上海市地税局11月下旬披露的数据,自个人住房房产税试点以来,在本市完成认定的住房中,确认需缴纳房产税的住房共5万套,占总数的比例约为20%。其中去年认定2万余套,今年约3万套。在所有应税住房中,80%的家庭是本市户籍家庭,90%的应税住房适用于0.4%的优惠税率,主要集中在非中心城区。

  上海作为全国率先试点房产税的两个城市之一,自2011年1月28日开征房产税以来,稳步推进。房产税开征主要是完善税制,引导居民合理住房消费。由于上海仅针对符合条件的新建商品住房征收房产税,实际上对存量住房占主力的房地产市场并未带来太大的影响,而且房产税收入与政府土地财政收入也相差较大。目前来看,我国针对存量房屋的价值评估还有一定难度,房地产信息的公开化和透明化也不足,这也给房产税的征收带来了影响。不过在调控政策继续从严的预期下,房产税全国扩容仍成为未来调控政策的主要方向之一。今年有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷,财政部部长谢旭人曾明确表示,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。8月份,税务总局召开全国30多个省市地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训,从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税试点提供技术储备。房产税在全国的推广不仅要总结上海和重庆的经验,还要研究结合试点城市的实际情况,特别是考虑到各地居民收入的差异性,税负必须有区别。这需要各地政府逐步改进和完善,使我国房地产业走上良性发展之路。

  

  11月23日,总部位于上海的旭辉集团正式登陆香港联交所。据旭辉集团介绍,公司以招股价区间每股1.33港元下限定价,共发行12.55亿股份,如不考虑超额配发,将共融资约17亿港元。旭辉集团成立于2000年,是一家以开发中高端精品住宅为主营业务的全国性房地产开发企业,连续6年稳居中国房地产企业百强。旭辉控股董事长林中表示,公司将根据财务负债能力,以及未来增长需要,收购新的土地或项目,此次上市融资的80%将用作可供发展的新项目或拿地。

  受宏观调控政策从紧的影响,特别是贷款和债券等间接融资渠道也受到不同程度的挤压,通过IPO上市便成为了一些国内房企的融资选择。目前国内房地产企业上市主要有内地A股IPO、香港H股IPO和借壳上市三条路径。之所以选择赴港上市,首先,由于国内证监会对房地产企业A股IPO审批较严,借壳上市风险又较大,因此门槛较低的H股IPO成为了如旭辉这些民营房企的主要选择;其次,近期随着欧美主要国家的货币宽松政策的逐步影响,国际热钱不断涌入香港资本市场,这也给将要IPO的国内房企创造了难得的融资机会;最后,下半年以来国内楼市持续复苏和回暖,房企销售业绩明显提升,这些也给国内房企谋求上市创造了条件。就在旭辉上市几天后,江苏新城控股也在港上市,还有南京金轮等多家内地房企陆续等待上市,这是继2009年后内地房企再度掀起的一波赴港IPO热潮。这一波赴港IPO成功,也反映出香港或者国际资本市场对内地房地产市场未来预期看好。目前来看,在国内资本市场短期内不会有太大改观的情况下,借道香港IPO能为房企在较短时间内带来一定规模的资金,从而为这些房企的进一步扩张和持续发展奠定扎实的基础。

  2018年前三季度,TOP100房企整体销售规模近7万亿元,同比增长39.6%。截止9月末,百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升。从销售金额门槛来看,TOP10-TOP50的房企竞争更为激烈。前三季度,TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%以上。其中,TOP30房企门槛提升幅度最大。百强房企门槛则较去年同期增长30.9%至135.7亿元。