中梁的净资产负债率分别为1790.23%、339.51%和58.1

2019-06-18来源:admin围观:120次

  原标题:“小碧桂园”中梁,二次冲刺港股IPO!三年成千亿房企,突击改善净负债率

  根据港交所规定,在提交上市资料6月内未能上市,需要重新提交新的相关财务资料。

  有“小碧桂园”之称的中梁控股于2018年11月13日向香港联交所递交上市申请材料,在6个月的筹备中未能上市,该版招股书最终显示为失效状态,这也意味着中梁的上市计划要延期进行。

  招股书刚刚失效3天,中梁就于5月17日晚间更新了最新一版的招股书。在回应有关上市推进情况的问询时,中梁控股集团相关负责人表示,和此前2018年上市的诸多房企比起来,中梁拟IPO阶段已是千亿房企,资产规模较大,公司配合监管部门要求补充了相关数据,更新后重新挂网。目前公司的上市进程仍在有序推进。

  中梁控股没能如计划中的在2019年初上市,原因之一可能是公司CFO(首席财务官)职位变动频繁。2017年,中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋,但其仅过了4个月就离职,2017年底,中梁控股又挖来前泰禾CFO罗俊,罗俊也在半年内就离职。

  因而,中梁控股去年11月递交招股书时,没有首席财务官。而最新递交的招股书中和上次一样,首席财务官依然空缺,财务高管只列出了财务总监凌新宇。

  中梁于今年4月又引入两名大将,一位是旭辉原CFO游思嘉,一位是碧桂园原总裁助理兼区域公司财务总经理吴渊,加入后职位均为副总裁。

  中梁控股发际于温州,控股股东为杨剑和其妻子徐晓群,招股书显示,杨剑夫妇在上市前持有中梁控股99.02%的权益。

  2016年,中梁控股将总部从温州迁至上海后,业绩快速增长,3年时间,销售额就从百亿提升到千亿级。

  招股书显示,2016年-2018年,中梁合约销售总额分别为190亿元、649亿元及1015亿元,三年的年复合增长率超过了70%。

  中梁控股的发展也并非一番风顺,曾经历过温州20多个月房价跌50%~60%的市场危机,集团搬到上海是其战略性选择的一步。

  中梁控股的崛起主要是抓住了三四线城市火爆的市场机会,重仓三四线,中梁掌舵人杨剑曾经对中梁的三四线战略做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

  此外,中梁控股也积极借鉴了碧桂园的高周转模式,此前,中梁控股集团内部曾提出了“456”模式——即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

  招股书显示,于2016年、2017年及2018年,中梁分别收购63宗、119宗及221宗地块,年内新获得应占土地储备分别达到623万平方米、1243万平方米及2037万平方米。进入2019年以来,中梁拿地速度依然不减,一季度总计拿下19宗地块。

  截至2016年、2017年及2018年,中梁应占土地储备总量分别约为766万平方米、1903万平方米及3644万平方米。

  近几年,中梁控股也加大了在二线城市的布局力度,不断扩张。2016年,中梁的布局区域由长三角扩张至安徽、福建及江西省;2017年中梁在浙江、江苏、安徽土地份额占比达到8成,覆盖浙江全部地级市,其中大多为三四线年中梁加大了在二线城市布局力度,在继杭州之后,中梁又进入重庆、长沙、苏州、合肥、沈阳、昆明、银川、青岛、佛山等核心二线城市。

  2016年至2018年,中梁控股未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿;资产负债率分别达到98.59%、97.63%及95.98%。三年的利息费用分别为17亿、27亿、30亿。2018年末,中梁控股手头的现金为145亿,为有息负债的54%。

  中梁方面对此回应表示,由于房企特殊的“预售”模式,一般当年的销售以“合约负债”形式计入公司负债。中梁合约负债占比较高,特别是2018年,合约负债达到了954.82亿,占负债总额的59.19%。

  扣除掉合约负债的影响,截止2016年、2017年及2018年,中梁的净资产负债率分别为1790.23%、339.51%和58.11%。

  显然,进入IPO筹备阶段后,中梁控股对净资产负债率下了不少功夫,三年内从1790.23%下降至58.1%。

  中梁控股方面表示:负债率的快速下降,因为集团剥离了一部分资产,同时总权益和盈利增加,并保留了优质资产。

  招股书显示,倘若上市成功,公司募资所得款项将用于现有物业项目或一些项目的建筑成本,偿还绝大部分的将于2019年到期的信托贷款,以及用作一般营运资金。如若能成功上市,预计对中梁负债率的进一步下降将起到明显的作用。