按照联交所上市规则

2019-06-20来源:admin围观:120次

  中梁控股于2018年11月13日向香港联交所递交上市申请材料,在经过6个月的等待后,该版招股书最终显示“失效”。按照联交所上市规则,新上市申请人,其申报会计师报告的最后一个会计期间的结算日期,距上市文件刊发日期,不得超过6个月。

  中梁于5月17日晚间更新了最新一版的招股书。在回应有关上市推进情况的问询时,中梁控股集团相关负责人表示,和此前2018年上市的诸多房企比起来,中梁拟IPO阶段已是千亿房企,资产规模较大,公司配合监管部门要求补充了相关数据,更新后重新挂网。目前公司的上市进程仍在有序推进。

  锋面News查询了解到,与前述招股书相比,最新一版招股书更新了中梁2018年财报情况,同时也将中梁上市后的资金安排以及公司最新的战略布局展露其中。

  被外界称为“小碧桂园”的中梁,规模上的快速跃进是外界对其最直观的印象,从百亿量级到千亿量级,中梁只用了三年时间。

  招股书显示,2016年-2018年,中梁合约销售总额分别达到190亿元、649亿元及1015亿元,成功跨入千亿阵营的同时,公司近三年的年复合增长率也超过了70%。

  同期,中梁应占权益合约销售额分别为165亿元、561亿元及841亿元,权益占比分别为86.84%、86.44%及82.86%,虽然合作比重在不断加大,但整体权益占比仍处于较高水平。

  招股书显示,于2016年、2017年及2018年,中梁分别收购63幅、119幅及221幅地块,年内新获得应占土地储备分别达到623万平方米、1243万平方米及2037万平方米。

  截至2016年、2017年及2018年,中梁应占土地储备总量分别约为766万平方米、1903万平方米及3644万平方米。

  同时,中梁境内附属公司的数量从2016年的223家增至2018年的839家,公司的雇员人数也由2016的2100人以上增至2018年的12500人以上。

  拿地数量每年翻一番,土地储备三年时间增长超过5倍,“阿米巴模式”下组织结构的快速裂变,都为中梁三年冲千亿的“速度与激情”提供了保障。

  而对于资金依赖程度极高的重资产房地产行业,负债扩张同样也成为了规模追逐中中梁的必然选项。

  中梁方面对此回应表示,由于房企特殊的“预售”模式,一般当年的销售以“合约负债”形式计入公司负债。中梁合约负债占比较高,特别是2018年,合约负债达到了954.82亿,占负债总额的59.19%。

  扣除掉合约负债的影响,截止2016年、2017年及2018年,中梁的净资产负债率分别为1790.23%、339.51%和58.11%。广东会国际娱乐官网

  与此同时,较高的融资成本和高速发展阶段较大的营销活动及区域拓展开支等,也不可避免侵蚀了中梁一部分利润。

  高速扩张可见中梁对资金的渴求。按照中梁披露,倘若上市成功,公司募资所得款项将用于现有物业项目或一些项目的建筑成本,偿还绝大部分的将于2019年到期的信托贷款,以及用作一般营运资金。如若能成功上市,预计对中梁负债率的进一步下降将起到明显的作用。

  除去规模快速跃进、负债扩张以外,中梁给外界另一个重要印象是重仓三四线年的温州房企,在前面发展的十几年间都偏于一隅,集中在长三角区域内。直至2016年,中梁将总部从温州迁至上海市,公司才开始正式启动全国拓展战略,步入加速扩张阶段。

  资料显示,2016年,中梁的布局区域由长三角扩张至其他三个省份,即安徽、福建及江西省;2017年,中梁又进一步扩张及其他十个省、直辖市及自治区,并于2018年扩张至其他七个省及自治区。

  中梁在招股书中同样提到了这一点。公司表示,自2013年,中国政府根据国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》启动有关棚户区安置房改造的深化政策,这推升了中国房屋销售及价格,尤其是三四线城市。

  为了抓住棚改政策带来的市场机遇,从2015年开始,中梁掌舵人杨剑将标准化的房地产开发流程应用于集团业务在全国范围内的扩张。中梁利用棚改政策产生的市场机遇,于2016年至2018年上半年,日渐加强对三四线城市的关注。

  根据中梁方面给出的数据显示,2016~2018年,公司分别获得63块、119块、221块地。其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市,三四线城市在中梁过去新拿地快中占据了极大比重。

  利用棚改政策产生的市场机遇,下沉至三四线城市,中梁成功实现了从百亿至千亿的规模逆转。但伴随着棚改货币化安置政策的逐渐收紧,对于重仓三四线的中梁来说,挑战也同步到来。

  另一方面,即便已经走出浙江,布局全国,长三角区域依然在中梁整体布局中占据着极大的比重。

  

  于2016年、2017年及2018年,中梁出售物业所得收益中,源自长三角经济区的占比分别约为100 %、97.7%及94.2%。截至2019年3月31日,中梁应占土地储备总量约为3890万平方米,其中约1760万平方米,位于长三角经济区,占45.4%。

  中梁方面回应锋面News表示,棚改政策的变化不会对公司造成较大影响,主要是因为中国三四线城市的基数很大,三四线棚改政策的调整不可能一刀切,减少棚改货币化需要因城制宜,完全退出需要一个过程。与此同时,公司践行“全结构布局”的策略,在一二线、三四线重点城市皆有分布。

  与此同时,锋面News注意到,自2018年下半年以来,中梁也在不断加大对于二线城市的投资比重。今年前三个月,中梁收购23块地,其中有13块地位于一二线城市。目前,中梁已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线年存在较大不确定性的市场行情,中梁同样有着自己的规划。招股书显示,今年前三个月,中梁共实现合约销售额248亿元,同比增长12.22%,较此前增长速度出现了明显的下降。

  中梁方面表示,2019年前三个月,从整个房产行业的销售涨幅来看明显放缓,甚至有企业出现同比下跌。因此,2019年公司的目标是做稳增长,保持适当、合理、稳健的可持续增长,并追求负债率、增长率、收益率“三率均衡”下无风险的规模增长。