较去年同期的-26.45亿元下降133%

2019-09-24来源:admin围观:155次

  随着泰禾地产2019半年报的发布,A股133家房地产行业上市公司半年报全部披露完成,其中有119家房

  随着泰禾地产2019半年报的发布,A股133家房地产行业上市公司半年报全部披露完成,其中有119家房地产开发企业。

  Wind数据显示,2019年上半年,119家房地产开发企业合计实现营业总收入9129亿元、净利润1205亿元,较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。而根据《新京报》联合亿翰智库推出的2019年上半年上市房企TOP50榜单,2019年上半年榜单企业总营业收入约为18659亿元,同比增长44.8%,高于2018年同期的36.3%。

  2019年上半年,国家继续落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策,中原地产研究中心数据显示,今年上半年新发布全国地产调控政策高达251次,较去年同期上涨31%,单在六月发布即高达46次。数据显示,2019年1-6月,商品房销售面积同比下降1.8%,增速较2018年全年下降3.1%;商品房销售额同比增长5.6%,增速较2018年全年下降6.6%。

  从半年报来看,上市房企上半年的表现普遍较预期乐观。整体而言,行业增速放缓,房企表现趋于平稳,但也有中等规模房企,尤其是资金压力较小的国企、央企逆势发起冲击,试图弯道超车;同时行业集中度进一步提升,房企间分化加速,强者恒强。

  至于下半年,业内人士普遍认为,企业压力只会增大,甚至往年“金九银十”的行情也可能不会出现,而龙头房企竞争优势将进一步凸显,市占率和规模提升仍将延续。

  数据显示,今年上半年TOP10房企销售总金额为21639亿元,占到全行业的30.6%。而销售额超千亿的房企共12家,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、绿地、新城、华润、龙湖、招商蛇口及世茂,销售额分别为3895亿元(克而瑞数据)、3340亿元、2812亿元、2526亿元、2142亿元、1773亿元、1677亿元、1224亿元、1188亿元、1056亿元、1012亿元、1003亿元。

  钛媒体发现,从规模增速来看,TOP10房企中,有7家的同比增速跑赢行业均值。其中,中海(28.7%)与新城(28.4%)领跑,恒大与碧桂园则是仅有的两家负增长的企业,销售规模较去年同期分别下跌7.35%、5.56%。

  

  就全年目标完成率来看,TOP25房企中,有10家房企在50%以上,其中中海最高,为59.4%,富力最低,为37.64%,但几乎所有房企均表示完成目标压力不大。

  从营收看,前十名分别为恒大(2270亿元)、碧桂园(2020亿元)、绿地(2016亿元)、万科(1393亿元)、保利(711亿元)、华夏幸福(387亿元)、金科(261亿元)、荣盛(244亿元)、中南(233亿元)、首开(232亿元)。可以看到,前三名每家的营收都几近于第四、第五名的万科与保利营收之和,而第五名与第六名则相去甚远。

  从营业收入同比增幅来看,中原地产研究中心数据显示,128家房企中,超过60%的房企上半年营业收入同比上升,但增速普遍有所下降。分梯队看,越是龙头企业增速越低、增速降幅也越大。

  就企业而言,2019年上半年融创的营收同比增速最高,为64.90%;碧桂园第二,为53.20%;龙湖第三,为42.20%;恒大则同比下降了24.40%。

  从归母净利润来看,上半年净利润排名前十的企业分别为中海(219亿元)、碧桂园(156亿元)、恒大(149亿元)、华润(127亿元)、万科(118亿元)、融创(103亿元)、保利(100亿元)、绿地(90亿元)、华夏幸福(85亿元)、龙湖(63亿元)。

  从净利润增长率来看,超过55%的房企利润同比上升。其中,亿翰智库数据显示,TOP100房企中超8成净利润同比增长,加权增速为19.44%。融创(61.70%)、保利(53.3%)、华润(43.8%)为前三名,金科股份、北京城建、苏宁环球、阳光城等同比增速均超过40%。

  对于净利润高增长的原因,融创在业绩报告中表示,是由于集团毛利的大幅增加,而毛利的增加主要由于集团销售收入的增加。

  值得注意的是,恒大今年上半年净利润同比下降了52%,排名也从去年同期的榜首降至第三。对此,恒大半年报指出,利润下降主要因为2019年上半年交楼面积比2018 年同期减少25.8%。

  从净利润率来看,同花顺iFinD数据显示,2019年上半年整个行业净利润率维持在12%以下,TOP100则为12.10%。在销售规模TOP20的房企中,招商蛇口、中海地产、金茂、华夏幸福等排行前列,归母净利润率都达到20%以上,盈利能力较强。垫底的则为7.74%的碧桂园,万科也仅以8.5%排名第93。

  “整体来看,房企毛利率水平是有所提高的,但净利润率水平有所下行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产行业进入调整期已接近两年,盈利空间逐渐在收窄,行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间,中小企业日子则较为艰难,甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。

  “此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的。” 融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上表示。上半年,房地产企业的资金渠道持续收紧,企业资金成本一路走高,再加上偿债高峰期的到来,资金压力以及就此带来的经营压力与风险进一步增强。

  克而瑞研究中心数据显示,2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%,大部分房企不得不借新还旧。而2019年上半年房企境外发债的平均成本为8.34%,较2018年全年上升了1.19%。2019年7月,泰禾以15%利率发行美元债,创下2019年发债利率新高。

  分化也体现在企业的资金成本上。亿翰智库数据显示,按规模区分,1000亿以上、600亿-1000亿和600亿以下房企上半年的平均融资成本分别为5.2%、6.5%和5.8%,分别较2018年末下降0.4%、上升0.5%、上升0.1%;而按照企业性质区分,央企、国企、民企的平均融资成本分别为4.9%、5.1%、6.1%。

  值得关注的是,第二梯队的房企平均融资成本反而高于三梯队的房企。对此,亿翰智库分析人士认为,在行业增速放缓的背景下,第二梯队的房企愿意加杠杆以把握弯道超车的机会。不过,综合来看,三梯队房企融资难和融资贵的问题也很突出。因此,在融资收紧的背景下,中小型房企面临着更大的挑战。

  大规模举债的直接结果便是资产负债率的升高。在房地产行业,80%被普遍视为警戒线%则是红色警戒线家房地产企业的资产负债率超过80%,超过85%的则有10家,分别为中梁控股(95.3%)、中南建设(91.2%)、建业地产(91.0%)、融创中国(90.84%)、碧桂园(89.3%)、绿地控股(88.3%)、华夏幸福(88.1%)、美的置业(87.1%)、新城控股(86.7%)、万科A(85.3%)。

  体现企业负债情况的另一个指标净负债率,则有大量企业进行了隐藏。钛媒体注意到,从公布净负债率数据的房企来看,天津松江以517.67%位居榜首,其后则为华远地产(257.55%)、天地源(275.2%)、嘉凯城(213.91%)、华发股份(198.44%)、珠江实业(193.76%)、格力地产(189.21%)等,包括金融街、北京城建、华发股份、蓝光地产等21家企业净负债率超过100%(70%-80%为安全区间)。

  与负债相对应,经营活动现金流量净额则代表了一个企业的自我“造血”能力,是企业“安全生产”的保障。今年对于房企来说,存粮“过冬”的重要性不言而喻,从数据来看,今年大量房企均开始回笼资金,但仍有企业逆势加杠杆。

  上半年,多家企业实现由负转正,并且增幅高达三位数。例如,保利地产为162.28亿元,同比增长265%;万科86亿元,同比增长102.16%;招商蛇口60.63亿元,同比增长192.11%;蓝光发展2.42亿元,同比增长232.97%。龙头房企中,目前现金流为正的未过半(TOP30有10家)。其中,融创中国以430.8亿元领跑,较去年同期增长15.3%;泰禾集团涨幅最高,由去年中期的-5.21亿元大幅增加3980%至202.16亿元。

  为稳健经营,富力、融创、万科等多家龙头房企均已表示下半年拿地将放缓或“基本没有拿地指标”,另外新城控股、华侨城、泰禾集团等企业则选择出售项目股权,进而实现资金回血。

  而金科股份上半年经营性现金流净额却由正转负,为-73.21亿元,同比下降307.16%;中交地产今年上半年的现金流量净额也从去年同期的24.92亿元下滑205.67%至-36.9亿元;光明地产上半年现金流量净额为-74亿元,较去年同期下降215.95%;首开股份的现金流量净额为-57.6亿元,较去年同期的-26.45亿元下降133%。

  整体而言,2019年上半年国内的房地产企业发展平稳,但在较大的资金压力之下,经营风险仍存,仍需进一步重视。(本文首发钛媒体,作者 石万佳,编辑 李小年)

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