恒大夏海钧:一线、二线是未来房地产发展最好

2018-08-30来源:admin围观:133次

  8月28日周二,房地产行业“利润王”中国恒大公布中期业绩,并在香港召开了2018年中期业绩发布会。发布会上,恒大副主席、总裁夏海钧对利润、分红、回A股进展、土地储备等一系列问题做了回应。

  今日发布的财报显示,对比龙头房企,恒大规模与之相差不多,但利润却是遥遥领先。针对利润问题,夏海钧回应表示,这是源于2017年公司提出两个发展模式的转变:规模型向规模+效益转变,经营模式从三高一低向三低一高转变。

  自2009年上市以来,恒大连续多年坚持派息,一直是港股股息率最高的内地房地产企业,保持着50%左右的分红派息率。关于派息问题,夏海均称,公司未来派息政策将持续稳定不变。

  年初恒大的销售目标是5500亿,今日财报显示,上半年已经超过了3000亿。夏海钧表示,有信心超额完成全年5500亿元销售目标,且这一目标不会调整。夏海钧强调,恒大并不追求过快增长,而是有质量增长,在销售金额5000亿元之后,保证10%至20%的增长即可。

  被问及回A股进展时,夏海钧表示,等待合适时机进行重组上市。夏海钧称,恒大是一个优质的房地产企业,每年有50%的利润分红,如果回到A股市场上去,对A股市场的推动都是有好处的。

  对于中国房地产市场未来的走势以及土地储备问题,夏海钧表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域,也会覆盖经济发达的三线城市,但不准备去四线。

  关于是否还有继续引入新战略投资者的计划,夏海钧在业绩会上表示,恒大已进行三轮引进战略投资者,已经占到了30%多的股份,以后将不再引进战投。

  此外,夏海钧还表示,不相信持有恒大的人会卖掉恒大股票。夏海钧说,现在恒大市值3700多亿港元,增长空间远远没有释放出来,房地产行业平均PE大概是8倍左右,恒大上半年PE只有5倍,按照8倍PE,恒大市值要去到5600多亿。

  Q:上半年利润530亿元,和龙头房企相比规模差不多,但利润却相差比较大。是怎么做到的?

  源于2017年公司提出两个转变,发展模式的转变:规模型向规模+效益转变,经营模式从三高一低向三低一高转变。过去恒大主要以规模取胜,利润适度增长,是比较低的,从2017年开始,增长速度放下来了。

  最重要的是公司超前的战略储备,恒大前些年一直把储备优质土地作为发展基础。我们的土地集中在中国一二线%,三线元,可以查一下前十大房地产公司,最便宜的也要三千多。恒大土地储备单价非常便宜,不是一年两年积累下来的,这个土地是非常优质的。规模也是非常大的,项目只有822个,平均每个项目建筑面积是37万平米,都是大项目,楼面价是锁定的,销售价格是增长的,利润就起来了。

  第二,三高一低向三低一高转换,就是把负债率降下来了,从2016年的432%降到了 127.3%,我们报表里有个永续债,2016年有1100多亿,这个是吃我们税后利润的。前两年去掉了200多亿的成本,因此今年利润好一点。

  第三,上市的时候我们说是标准化地产领导者,我们所有原材料都是国际国内知名品牌,集约化采购大规模降低了成本,创造了有效的利润空间。

  这几方面综合起来,形成了强大的竞争力。但是利润不是一般地产商想学就能学的,需要经过长期运营、管理模式的积累,还需要超前的土地储备。

  恒大派息一直很稳定,A股重组证监会有个条例,上市之前这一块的利润要归上市公司股东,因为这个条件限制我们一直没办法分红。今年我们评估时间到期了,评估基准日从2017年挪到了2018年,2016-2017年的利润可以分配了。2018年年的利润以后再分配。未来公司派息政策持续稳定不变。

  Q:年初恒大的销售目标是5500亿,现在超过了3000亿,目标是否会调整?货量准备如何?

  许主席前几年讲过一句话,市场越是不好越能展示出恒大的功底。销售目标的问题,我们今年的目标不打算调整,上半年3042亿,下半我们目前已有3300亿货值,还没开盘的有3500万平米,货值3700亿,下半年可售资源7000亿左右,卖掉50%就可以实现目标。应该说实现目标不是问题。像许主席说的,我们还是会坚持规模适度增长,注重效益。

  我们和证监会一直保持密切沟通。A股房地产IPO基本停掉了,但是恒大回归A股和房地产企业IPO是完全不同的,我们是把深圳老牌的深深房这个企业(经营还不太好的企业)进行了国有企业的混改,符合国有企业改革的大方向。这是第一个不同,第二,不像IPO企业要发行新的股份,要进行市场融资,我们完成资产受让后借壳上市,不需要进行资本市场募资。恒大是一个优质的房地产企业,每年有50%的利润分红,如果回到A股市场上去,对A股市场的推动都是有好处的。目前主要是A股市场也不太好说,比较波动,在等待合适时机进行重组上市。

  土地储备,中国的房地产企业都明白,市场最好的一定在一线城市,为什么这些城市大的发展商土储少了?是因为这些城市土地供应不足,造成资源稀缺,第二是由于政府限购限贷,因为需求量太大了,做了行政手段的限制。二线、省会城市也是比较好的,我们认为一线、二线是未来房地产发展最好的区域。经济发达的三线城市,围绕高铁、高速公路。这些地方也不错,围绕城镇化率的提升,现在大概58%,和发达国家还有20%左右的差距。覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线我们不准备去。随着宏观调控的逐步落实,市场会逐步回归。

  公司土地储备未来会维持在3亿平方米左右区间,每年降5%左右,使我们负债率达到一定降低。

  我们一直实施精品战略,有五六千条的标准,提升了产品附加值。销售的大幅增长也有利确保了收入的增长,集团坚持紧密型、集团化的管理,在项目拿地、招投标等等方面,由集团总体把握、地区实行,实现了有效的质量管控。

  我们从三高一低到三低一高,最主要就是降负债,2016年确立了这个目标,2018年降到140%,2019年中期降到100%,2020年降到70%,未来维持到70%左右,是行业合理水平。今年年中,实际上已经超额完成了目标,已经降到了127.3%。 怎么实现?一是我们引入了战略投资者,二是偿还了高息永续债,三是降低了一定的土储,通过这几方面达到总负债的降低。

  资金成本这两年一直在下降,这一两年国内金融形势不是很好,我们预期会逐步的降,不会降的很快。

  引进三轮战投后,已经占到了30%多的股份,未来,我们不会再进行新的引战。

  这一两年为了使得房地产价格有一定下降,国家出台了一定的措施,限购限贷,这是过渡性的手段。对房地产目前的平稳发展,我们认为这是有利的,能够把房价控一控。未来房地产竞争,还是以市场为主要手段。房地产市场现在在调控,会出现什么状况?房地产未来一定是大鱼吃小鱼,去年年底前10的地产商在全国销售占有率24%,今年上半年已经到了30%,前三大占了15%。我们认为未来3-5年,集中度会到40%左右。说明大部分小的企业会退出市场,中国房地产发展到基本成熟的阶段,在总的12-13万亿这个规模里面,变化的就是集中度,前10大地产商在不断蚕食小地产商的份额。恒大、万科、碧桂园发展很好的原因是并购了很多中小企业,集中度的提升给大企业提供了增长空间。

  要从恒大业绩来看。现在恒大市值3700多亿港元,增长空间远远没有释放出来,房地产行业平均PE大概是8倍左右,恒大上半年PE只有5倍,和行业差距很大,按照8倍PE,恒大市值要去到5600多亿。恒大的增长还远远没有体现出来,我不相信持有恒大的人会卖掉恒大股票。