2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情

2018-08-31来源:admin围观:105次

  核心提示:一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算:2017年末房地产非标余额约3.7万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。其中,国内贷款包括银行和非银贷款,2017年占比总开发资金分别为13%和一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算:2017年末房地产非标余额约3.7万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。其中,国内贷款包括银行和非银贷款,2017年占比总开发资金分别为13%和3%;自筹资金包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资;利用外资占比极低、可以忽略不计;其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金,2017年占比总开发资金分别为31%和15%。因而,从房地产开发资源来源结构来看,房地产行业的非标主要集中两个科目中:1)国内贷款中非银贷款部分、2)自筹资金中剔除企事业单位自有资金和资本市场融资之后的部分。

  资料来源:公开资料整理从开发资金来看,行业非标余额=国内贷款中的非银贷款+自筹资金-自筹资金中的企事业单位自有资金-资本市场融资金额(境内外)-房地产信托中主动管理规模。

  2017年ABS发行总量为8098亿元,其中房地产资产相关占比在8.9%左右

  资料来源:公开资料整理2017年末房地产非标余额约3.8万亿主要金融机构:房产开发贷款余额

  资料来源:公开资料整理从非标资金来源结构估算:2017年末房地产非标余额约3.8万亿银行理财:从资产配置情况来看,标准化资产是银行理财资金配置的主要资产,2017年债券、银行存款、拆放同业及买入返售等标准化资产共占理财产品投资余额的67.56%,而非标准化债券类资产占比约16.22%。事实上,2013-2014年非标收紧导致非标资产占比银行理财资产从27.49%降至20.91%,金额保持在3万亿左右;2015年之后非标占比基本在16%左右浮动,目前余额约4.8万亿,当然这些非标资产并不仅仅投向房地产行业。

  在此基础之上,对理财资金中投向房地产行业的金额进行估算。截至2016年6月底,投向实体经济的理财资产余额16.03万亿元,其中房地产行业占比13.06%(之后该数据不再更新),因此按照13.06%的比例估算2017年末非标债权中流向房地产行业的余额为6,258亿元。

  资料来源:公开资料整理2017年券商资管通道业务投向实体经济规模合计4.97万亿元,投向一般工商企业、基础产业、房地产及地方融资平台规模分别为2.65万亿元、1.11万亿元、9,469亿元及6,907亿元,因此按照9,469亿元估算券商资管通道投向中的房地产非标规模。

  资料来源:公开资料整理2017年末券商资管通道业务投向各实体行业资金规模占比

  资料来源:公开资料整理2017年末基金子公司专户投向各实体行业资金规模占比

  资料来源:公开资料整理房地产信托方面,2017年资金信托中投向房地产余额为2.28万亿,事务管理类信托(近似于通道业务)占比59.62%,可以得到房地产通道类业务余额约1.36万亿。2017年由于境内发债转冷、基金子公司受备案4号文影响规模大幅降低,信托投向房地产的规模则呈现较大增长。

  资料来源:公开资料整理通过从房地产开发资金构成估算(3.69万亿)、从销售集中度推算行业有息负债估算(3.77万亿)、从非标资金来源结构估算(3.82万亿)三种方法估算得到行业广义非标规模约3.76万亿,预计将分三年消化,每年消化1.25万亿,占比2017年房地产开发开发资金来源总额的8.0%。

  资料来源:公开资料整理二、房地产供给规模情况分析成交增速下降并不代表需求明显下滑,而更多是由于预售证管控的结果,控制签约备案使得市场新增供应面积规模持续萎缩。2018年以来跟踪的重点一二线月累计新增供应量较去年同期下降9.2%,尽管部分热点城市如上海、杭州二季度出现预售证集中放行的现象,但整体供给还是没有看到明显放量的变化。

  一二线的水平,整体市场供不应求现象依旧明显,后续供给的弹性是直接决定销售弹性的核心动力重点城市批准上市面积及同比

  资料来源:公开资料整理目前观察的一二线城市开盘去化还是非常火热,整理了部分重点一二线城市核心地段的一些新开重点楼盘,认筹数往往是推盘量的5倍以上,绝大多数项目均开盘即售罄,整体需求热度依旧高涨。一方面是由于新开盘项目价格较为稳定,部分项目开盘均价相较于周边二手房具有比价优势;另一方面推盘产品以刚需改善型产品为主,因此凭借价格优势以及合理的市场定位,项目去化率维持在极高的水平。当然,分化也在发生。同时也发现核心城市不同地段的项目去化水平出现分化,郊区部分新开盘项目尽管具有相对价格优势,但所处区位相关配套不够成熟导致开盘去化率明显低于核心城区项目,例如北京密云、上海奉贤、上海金山、广州南沙、广州增城等地区部分新开盘项目去化率不足50%。

  资料来源:公开资料整理三、房地产行业集中度提升情况分析去杠杆背景下的融资难,对于龙头地产影响有限,反而会加快小房企的出局,行业集中度提升将会加速。不要低估房地产市场的韧性,不要低估龙头房企的韧性。对于地产龙头而言,首先,其本身拥有较多的在手货币资金。其次,龙头全国布局,腾挪空间大,可以在调控压力较小的区域通过加大推盘力度来加速回笼现金。第三,银行融资虽然你持续收紧,但对于前30强的龙头房企,依然给予信贷。融资成本虽然整体在上升,但相对于小房企,龙头地产融资成本上升的幅度更小。并且龙头地产可以拓展多种融资渠道,如境外融资、基于存量资产的创新融资渠道。2018年1-5月,行业总融资2282.7亿元,其中龙头房企占比达到34%,2017年全年占比为17%。融资向龙头集中的趋势明显。2018年融资成本虽然有所上升,但龙头房企加权融资成本仍基本控制在8%以下。

  资料来源:公开资料整理2017年大陆房地产并购交易达到482笔,交易金额达到810亿美元。随着资源进一步向龙头集中,龙头侵占市场份额的速度将会加快,未来有望形成寡头垄断的格局,地产行业中的格力、美的或许正在形成。市场对于去杠杆背景下的融资收紧做了过度悲观的解读,却对融资收紧加速重塑行业格局给龙头地产的利好认识不足。目前,根据预期市盈率,龙头地产的估值水平已接近历史底部,震荡市中最大的避风港湾正在形成,龙头地产公司已经进入击球区。

  资料来源:公开资料整理四、房地产行业投资情况分析近两年在政策的支持下房地产去库存卓有成效,截至2018年4月,全国商品房待售面积同比下降16%,相比于2016年初的高点已下降23%,以80个大中城市可售库存口径,商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。

  分城市结构来看,相比于2015年初的高点,一线年末的库存水平,仅二线%,这其中预售证管控的影响开始有所显现。

  去化周期层面,销售的放缓使得三个月移动平均测算下的去化周期上升至近年高位,80个大中城市平均去化周期为13.7个月,去化周期较2017年末提升3.4个月。从各层级城市来看,一线个月,比低点都有所提高。

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