防城港市:2018年上半年房地产行业运行分析

2018-08-31来源:admin围观:129次

  2018年以来,随着防城港市城市品牌形象的大幅提升,外来购买力明显增加,房地产开发行业持续向好发展。全市商品房销售增速迅猛,房价再现抬头迹象,但房地产开发投资呈下降态势。

  (一)房地产开发投资增速持续下降。上半年,全市房地产开发累计完成投资34.64亿元,同比下降9.9%,增速较上年同期(0.1%)回落10.0个百分点,降幅比一季度(-12.0%)收窄2.1个百分点。今年以来,随着碧桂园、恒大悦珑湾等品牌项目的开工,直接推动防城港市商品房销售走高。但是由于开工时间较短,未能到达项目的投资高峰,故上半年房地产开发投资仍低于上年同期水平。

  从区域来看,房地产投资主要集中在港口区。上半年,港口区累计完成投资22.37亿,同比下降0.8%;防城区累计完成投资5.10亿,下降45.6%;上思县累计完成投资2.74亿,增长29.7%;东兴市累计完成投资4.43亿,下降0.3%。

  从用途来看,房地产投资主要投向住宅用房。上半年,全市商品住宅完成投资25.58亿元,同比下降9.0%;商业营业用房完成投资4.01亿元,下降33.9%。办公楼完成投资2.72亿元,下降9.9%。其他投资完成2.33亿元,增长82.4%。在商品住宅中,重点投资倾向于90-144平方米商品住宅。上半年,全市90平方米以下商品住宅完成投资8.36亿元,下降13.9%;90-144平方米商品住宅完成投资14.40亿元,增长9.9%。144平方米以上商品住宅完成投资2.82亿元,下降46.7%。

  (二)商品房销售继续保持旺盛。今年以来,随着国务院同意设立防城港边境旅游试验区的利好消息及海南限购调控加码,严格抑制外省购房,助推购买力转向北部湾,为防城港市商品房销售的增长奠定了基础。上半年,商品房销售面积205.85万平方米,同比增长120.8%,增速较上年同期(19.6%)提高101.2个百分点,比一季度(95.6%)提高了25.2个百分点。其中,住宅销售面积185.11万平方米,同比增长118.4%;办公楼销售面积11.34万平方米,增长170.8%;商业营业用房销售面积7.08万平方米,增长69.8%,其他房屋销售面积2.32万平方米,增长120.8%。

  分类型看,期房累计销售面积174.36万平方米,增长114.6%;现房累计销售面积31.49万平方米,增长163.0%。众多的购房群体更倾向于期房,主要是能对房型、楼层、周边环境等有更大的选择空间。

  (三)新开工面积增速由负转正。上半年,全市新开工面积为66.66万平方米,同比增长5.1%,增幅比一季度(-71.8%)提高76.9个百分点。主要原因是今年以来,随着碧桂园、恒大悦珑湾等品牌项目的开工,全市新开工面积由负增长转为正增长。

  (四)待售面积持续下降。上半年,防城港市去库存工作取得了一定成效,商品房待售面积48.51万平方米,同比下降31.7%,降幅比一季度(-21.1%)扩大10.6个百分点。其中待售1-3年商品房18.26万平方米,同比下降52.9%;待售3年以上商品房8.23万平方米,增长270.4%,待售年限较长的商品房依旧在积压。

  (一)全市城区范围内房价涨幅达到两位数。上半年以来,防城港市房地产市场持续向好发展,房价也随之水涨船高。6月份,全市城区范围内(港口区、防城区)商品房销售均价同比增长18.9%(数据来自市房产局),房价的过快上涨需引起重视。

  (二)各县(市、区)之间投资不平衡。分区县看,港口区完成22.37亿元,占全市房地产投资比重64.6%;防城区完成5.10亿元,占比14.7%;上思县完成2.74亿元,占比7.9%;东兴市完成4.43亿元,占比12.8%。各县(市、区)之间投资失衡明显。

  (三)市政设施配套不完善。目前防城港市大部分楼盘的配套设施,不管是市政负责“外部配套”还是开发商自建的“内部配套”都比较滞后,主要原因一是市政基础设施的投入力度不够;二是对开发商来说,基础设施建设无法形成利润,投入难以收回,因此只能在配套设施上“做减法”,导致了部分楼盘已实际交付使用,但还存在周围道路不通、路灯不亮等情况。

  (四)不动产登记办理耗时偏长。据了解,不动产登记事项的法定办理时间为30个工作日,迫于当前房地产市场的压力,房开企业因融资困难,迫切需要政府各部门办事效率有大幅度的提升(如企业为尽快实现资金回笼,在办理抵押登记时,期望最好能当场办结),按法定时限办理业务已无法满足房开企业的需求。

  (一)简化审批,加强监管力度。推进简政放权,简化审批流程,提升办事效率;加强房屋竣工验收的监管力度,杜绝未通过验收而先行交付使用的情况出现,真正做到审批更简,监管更强。

  (二)引导房开企业增强市场竞争力和发展后劲。面对经济下行的形势,房开企业要积极适应市场需求,不断提升产品品质和提高企业资质来适应市民多元化、个性化需求。同时,引导房开企业开发建设环境优美、户型合理、设计新颖、设施齐全的宜居住宅,通过不断增强企业自身竞争能力来促进房地产业的健康稳健发展。

  (三)严密把控房地产市场走势。坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。出台相应有效的房价把控政策,对房价进行严格监控,防止房价过快增长,保持房地产市场健康稳定发展。

  (四)完善城市基础配套设施。综合发展区县经济,促进区县间均衡发展,进一步完善路网、教育、医疗、购物等基础配套设施,改善居民居住环境。