2018房地产企业评级调整分析

2018-09-01来源:admin围观:144次

  2018年1月1日至2018年8月10日,房地产企业主体评级迁移中,次数最多的为AA迁移至AA+,共计13次,其次为AA+迁移至AAA,共计7次。AA主体展望调整2次;主体评级上调情况:评级公司对18家房地产债发行人进行了21次主体评级或展望上调。中诚信证券评估有限公司上调次数最多,达到10次,联合信用评级有限公司和上海新世纪资信评估投资服务有限公司分别上调5次和3次。主体评级下调情况:评级公司对3家房地产公司进行5次评级或展望下调。大公国际下调3次,新世纪下调2次。

  评级上调的主要原因包括: 股东实力及支持、品牌影响力、市场竞争力、项目区位优势、销售业绩增强、项目周转去化、土地储备优势、区域布局优化、新增业务优势、重组并购前景、产品品质较高、盈利能力提升、财务结构优化、获现能力提升、资本实力提升等相关因素。其中项目区域优势、销售业绩增强、土地储备优势、财务结构优化四类最为核心。

  导致评级上调的主要原因包括: 控股子公司债务违约、资金安排不合理、获现能力下降、变现能力减弱、行业政策影响、股权投资风险、股权/实际控制权变更、经营稳定性风险、资产质量欠佳。其中行业政策影响、融资渠道受限影响因素最为核心。

  (1)行业政策及融资环境为今年核心要点;(2)区域布局及库存销售为抗风险重点;(3)财务结构优化、货币资金充裕为主要优势。

  发行规模方面,本期信用债发行总规模1351.06亿元,偿还总规模1399.95亿元,净融资额-48.89亿元。发行利率方面,从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看,不同期限各等级发行利率大都下降。发行等级方面,主体评级AAA级占比65.92%,AA+级占比17.89%,AA级占比13.11%。

  交易总量方面,本期信用债合计4268.99亿元。银行间二级市场公用事业行业与综合行业信用债较为热门;交易所则是房地产行业受到关注较多。收益走势来看,不同期限和不同信用等级中票收益率小幅反弹。期限利差方面,AAA级3年期与1年及5年期与1年期利差均下降。信用利差方面,不同期限各等级信用利差涨跌不一。

  本期主体评级正向级别调整共1家,涉及商业贸易行业,主要包括:东方金诚将苏宁电器集团有限公司由AA+调至AAA。本期主体评级负向级别调整共2家,涉及机械设备和轻工制造行业,主要包括:中诚信证评将华昌达(300278,股吧)智能装备集团股份有限公司由AA-调至A+。联合信用评级有限公司将东方金钰(600086,股吧)股份有限公司由AA-调至A。

  本期负面事件永泰能源(600157,股吧)股份有限公司未及时拨付兑付资金、贵州(楼盘)开磷集团股份有限公司主体评级负面。

  2018年1月1日至2018年8月10日,房地产企业主体评级迁移中,次数最多的为AA迁移至AA+,共计13次,其次为AA+迁移至AAA,共计7次。AA主体展望调整2次。

  主体评级下调情况:2018年1月1日至2018年8月10日,评级公司对3家房地产公司进行5次评级或展望下调。大公国际下调3次,新世纪下调2次。

  通过对各房地产企业评级调整报告中的有利因素分析,导致评级上调的主要原因包括: 股东实力及支持、品牌影响力、市场竞争力、项目区位优势、销售业绩增强、项目周转去化、土地储备优势、区域布局优化、新增业务优势、重组并购前景、产品品质较高、盈利能力提升、财务结构优化、获现能力提升、资本实力提升等相关因素。其中项目区域优势、销售业绩增强、土地储备优势、财务结构优化四类最为核心。

  从评级下调因素中可以发现,随着宏观去杠杆及房地产政策的调整,房地产再融资压力凸显,再融资顺畅度是房地产资金周转的核心,也是市场关注的重点。

  在一二线调整、三四线去化背景下,房地产区域布局对房地产偿债风险有着明显的影响,合理布局对房地产偿债风险有较强的缓释作用,同时房地产销售状况及获现能力均决定着房地产现金流及偿债能力,故在众多评级调整中,此因素为最主要核心因素之一。

  在去杆杠背景下,房地产企业的财务结构因素对房地产企业自身抗风险能力有着较强的影响,同时货币资金的充裕程度对降低房地产企业的短期偿债风险起核心作用。

  发行规模方面,本期信用债(含企业债、公司债、中票短融、PPN)发行总规模1351.06亿元,偿还总规模1399.95亿元,净融资额-48.89亿元。

  发行行业方面,本期信用债发行行业主要包括综合、公用事业、房地产、钢铁、建筑装饰、交通运输、非银金融,发行金额占比分别为24.23%、15.15%、14.73%、12.18%、6.31%、5.09%、4.87%。

  发行利率方面,从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看,1年期、3年期、5年期、7年期发行利率均下降。升5.93BP

  本期信用债合计成交4268.99亿元。分类别看,中票、短融、PPN分别成交1869.20亿元、1614.08亿元、239.18亿元,企业债和公司债分别成交397.05亿元和149.48亿元。

  上周银行间成交最活跃的个券是18汇金CP004、14中电MTN001、17粤发电MTN001、18深能源SCP007、18上饶县城投债、18陕有色MTN001、18中电投SCP021、18中电投SCP022、18华侨城MTN002、18陕高速MTN002,可以看出上周银行间二级市场公用事业行业与综合行业信用债较为热门。上交所最活跃个券前五位则是15龙光01、16正才06、18方正09、13魏桥01、17长电01;深交所则是13渤租债、16渝迈02、16隆远01、16中城06、17同煤03,交易所则是房地产行业受到关注较多。

  采用AAA级各期限中短期票据的差异作为利差标的。2017年以来利差期限中枢整体呈现处于相对低位水平,2018年8月10日,3年期与1年期、5年期与1年期利差分别为44.57BP、64.14BP,分别下降-4.98BP、-9.06BP。

  本期主体评级正向级别调整共1家,涉及商业贸易行业,主要包括:东方金诚将苏宁电器集团有限公司由AA+调至AAA。

  本期主体评级负向级别调整共2家,涉及机械设备和轻工制造行业,主要包括:中诚信证评将华昌达智能装备集团股份有限公司由AA-调至A+。联合信用评级有限公司将东方金钰股份有限公司由AA-调至A。

  本期负面事件永泰能源股份有限公司未及时拨付兑付资金、贵州开磷集团股份有限公司主体评级负面。