房地产行业并购 楼市新格局

2018-09-01来源:admin围观:123次

  对于我国的房地产并购这一方面,你了解多少呢?最近一段时间,房地产行业并购的案例比比皆是,这些现象的出现意味着什么呢?并购之后的中国楼市,出现了什么样的新格局?

  虽然招拍挂仍不失为一种取得土地的重要途径,但是随着各地楼王不断出现,拍地价格节节攀升,不少房地产企业认为,靠招拍挂拿地换取土地升值红利,获取企业高额利润的时代渐行渐远;与此同时,土地资源作为稀缺资源,优质的房地产资源愈来愈弥足珍贵。

  在此背景下,房地产并购愈演愈烈,近年来,房地产行业并购重组成倍增长,据行业分析统计,自2015年以来,房地产行业并购案发生556宗(包括已完成及未完成的),涉及并购金额高达7000多亿元。然而不同于直接招拍挂取得房地产项目,通过并购方式取得房地产项目存在着一定的风险。通常,转让方为加快成交或提高交易价格,往往采用或多或少隐瞒真相的办法,让并购方无法充分掌握交易标的瑕疵,为并购交易埋下隐患。

  在现在这个阶段,规模不是企业要注重的唯一指标,但仍然是最重要的指标。就像前几年手机、家电行业的价格战一样,企业的目的并不是获得利润,而是取得市场占有率。同样地,房地产市场正在进入“巨头时代”,如果想要继续玩下去,就一定要有规模做基础。规模相当于企业获得“上桌打牌”的权利。

  所以我们看到,除了大型房企通过并购重组扩大规模,近两年,一些中型房企也保持着很高的复合增长率,赶超的势头很猛。房地产业过去有太多类似的案例,一旦不小心掉队,后面可能就跟不上了。无论你是500亿、1000亿还是2000亿的企业,都有可能面临这种情况。

  并购重组的趋势远没有结束,甚至可以说是刚开始。有一组数据对比,去年销售规模最大的恒大,在国内的市场占有率仅为3%,top10房企的市场占有率还不到20%。而在市场相对成熟的美国,几家大型房企的市场占有率能达到50%左右。从这个意义上说,国内房地产行业还是很分散,行业的集中度会继续提高,并购重组的案例也会不断出现。

  房地产并购存在与其他行业并购相同之处,相同之处在于对于股权、所涉债权均需予以同样的关注。而不同之处在于,无论是通过收购股权的方式,还是直接收购房地产项目的方式,其最终的目的是取得房地产项目,因而房地产并购对于房地产本身的关注特别突出,而且交易过程将始终围绕房地产本身是否存在风险及能否实现取得或控制房地产项目为中心。

  在多次的实践中,我们总结的行之有效的尽调方法有七种,不过,鉴于每个项目的特殊性,这七种方法并非适用于每一个项目,在不同的项目中可能有所侧重。